Thuê nhà ở Hồng Kông
Cách thuê nhà ở Hồng Kông hoạt động: đại lý, tiền đặt cọc, thuế trước bạ, quyền của người thuê và nơi nhận lời khuyên miễn phí. Đã đối chiếu với các trang chính thức ngày 27 tháng mười năm 2026; khi các trang đó mâu thuẫn hoặc không nói gì, hướng dẫn này nói rõ. Hướng dẫn không nói về việc mua nhà, và không nêu giá thuê thị trường.
Ngày kiểm tra nguồn ·
Việc thuê nhà ở Hồng Kông diễn ra như thế nào?#
Cơ quan Quản lý Đại lý Bất động sản (Estate Agents Authority, EAA) cho biết việc thuê nhà thường được sắp xếp qua đại lý bất động sản có giấy phép, và sau đó bạn ký hợp đồng thuê nhà với chủ nhà. Bạn cũng có thể giao dịch trực tiếp với chủ nhà, ví dụ qua các nền tảng trực tuyến. EAA nói hợp đồng thuê sắp xếp theo cách đó nằm ngoài thẩm quyền của EAA, cảnh báo rủi ro về an toàn và pháp lý, và nói không nên tin thông tin bất động sản trên mạng xã hội.
EAA nói hợp đồng thuê thường là hai năm. Ký túc xá đại học được nói trong hướng dẫn Du học tại Hồng Kông.
Làm sao kiểm tra đại lý có giấy phép?#
Hãy tìm trong Licence List (danh sách giấy phép) của EAA theo tên đại lý, tên công ty, tên doanh nghiệp hoặc số SPOB (statement of particulars of business, bản kê chi tiết hoạt động kinh doanh). Bạn cũng có thể xem sổ đăng ký giấy phép tại văn phòng EAA trong giờ làm việc.
EAA nói nếu ai đó giả danh đại lý bằng tên hoặc số giấy phép của họ, việc kiểm tra như vậy một mình có thể chưa đủ. Bạn có thể yêu cầu xem Estate Agent Card (thẻ đại lý bất động sản; có ảnh, số giấy phép, ngày hết hạn) hoặc đến cửa hàng của công ty đại lý. Quảng cáo của đại lý phải hiển thị tên doanh nghiệp, số giấy phép hoặc số SPOB, Property Number (mã bất động sản) và ngày. EAA nói hãy báo cho cơ quan thực thi pháp luật nếu nghi ngờ bị giả danh.
Đại lý bắt tôi ký gì trước khi cho xem nhà?#
Hợp đồng Đại lý Bất động sản (Estate Agency Agreement, Form 6) theo mẫu quy định. EAA nói đại lý phải ký kết và giải thích hợp đồng này trước khi sắp xếp buổi xem nhà hoặc trước khi ký hợp đồng thuê nhà, tùy việc nào đến trước. Hợp đồng nêu thời hạn hiệu lực, loại ủy nhiệm và hoa hồng. Hợp đồng có tính ràng buộc pháp lý khi đã ký, và đại lý phải đưa bạn bản gốc hoặc bản sao có chữ ký ngay sau đó.
EAA nói thời hạn hiệu lực nên có ngày bắt đầu và ngày kết thúc, không phải “until further notice” (cho đến khi có thông báo mới). Đại lý có thể chỉ đại diện cho bạn (single agency, đại lý đơn) hoặc đại diện cho cả bạn và chủ nhà (dual agency, đại lý kép).
Đại lý tính hoa hồng bao nhiêu, và tôi trả khi nào?#
Không trang chính thức nào chúng tôi đọc quy định một mức. EAA nói số tiền hoặc tỷ lệ do bạn và đại lý thỏa thuận. Thông tư 24-01 (CR) của EAA, có hiệu lực từ ngày 1 tháng mười một năm 2024, yêu cầu các công ty đại lý không theo bất kỳ mức thông lệ hay tiêu chuẩn nào, và khuyến khích gửi một thư trước khi ký hợp đồng thuê nhà nêu hoa hồng và hoa hồng bao gồm những gì.
Hoa hồng phải trả khi ký hợp đồng thuê, hoặc khi thời hạn thuê bắt đầu như hợp đồng thuê có tính ràng buộc quy định. Bạn không nợ gì nếu hợp đồng thuê đổ vỡ mà không do lỗi của bạn. Nếu bạn ký hợp đồng thuê với chủ căn hộ đó trong thời hạn hiệu lực của hợp đồng đại lý, qua đại lý khác hoặc trực tiếp, bạn vẫn nợ hoa hồng.
Các trang chính thức nói hợp đồng thuê nhà nên có những gì?#
EAA nói không có luật nào quy định mẫu chuẩn, và Sở Định giá và Tính thuế (Rating and Valuation Department, RVD) nói Pháp lệnh không có quy định điều chỉnh mẫu. Các điều khoản được thương lượng, và hợp đồng có tính ràng buộc khi đã ký.
EAA nói thời hạn thường là hai năm. Hợp đồng có thể có điều khoản chấm dứt sớm (break clause), thường là thông báo bằng văn bản một hoặc hai tháng sau khi người thuê đã ở một thời gian tối thiểu, thường từ 12 đến 14 tháng. Hợp đồng nên nêu tiền thuê, tiền thuê có bao gồm thuế bất động sản (rates), địa tô Chính phủ (Government rent) và phí quản lý hay không, ngày thanh toán và mọi lựa chọn gia hạn. EAA nói không ký khi các điều khoản thiết yếu còn để trống.
Tiền đặt cọc là bao nhiêu, và tôi có thể dùng nó làm tiền thuê không?#
EAA nói chủ nhà thường yêu cầu tiền đặt cọc bảo đảm bằng một đến ba tháng tiền thuê. Không trang chính thức nào chúng tôi đọc quy định mức tối đa theo luật cho các hợp đồng thuê thông thường. Trừ khi chủ nhà đã đồng ý trước, tiền đặt cọc không thể dùng để bù tiền thuê. Khi kết thúc, chủ nhà có thể khấu trừ tiền thuê và các khoản phí còn nợ.
EAA khuyên trả trực tiếp cho chủ nhà, hoặc bằng séc hay hối phiếu ngân hàng ghi trả cho chủ nhà, và xin biên lai ngay. Tư pháp (Judiciary) liệt kê một mẫu đơn đòi hoàn tiền đặt cọc thuê nhà tại Tòa án Khiếu nại Nhỏ (Small Claims Tribunal), nơi xét xử các khiếu nại đến HK$75.000 mà không cần luật sư.
Ai trả thuế trước bạ cho hợp đồng thuê, và hạn là khi nào?#
Sở Thuế vụ (Inland Revenue Department, IRD) nói những người ký hợp đồng thuê nhà có nghĩa vụ nộp thuế trước bạ (stamp duty), và hợp đồng phải được đóng dấu trong vòng 30 ngày kể từ khi ký. Chủ nhà, người thuê hoặc đại lý có thể lo việc này, và các bên tự quyết định chia chi phí. EAA nói nhìn chung chủ nhà và người thuê trả phần bằng nhau.
IRD nói hợp đồng chưa đóng dấu không thể được nhận làm chứng cứ trong các thủ tục tố tụng dân sự. Nộp qua e-Stamping của GovHK, hoặc qua bưu điện hay trực tiếp tại Stamp Office ở Kai Tak.
Thuế trước bạ cho hợp đồng thuê là bao nhiêu?#
GovHK liệt kê mức thuế theo thời hạn thuê (trang sửa đổi tháng năm năm 2026). Đến 1 năm: 0,25% tổng tiền thuê trong thời hạn. Trên 1 và đến 3 năm: 0,5% tiền thuê hằng năm hoặc trung bình hằng năm. Trên 3 năm: 1% tiền thuê hằng năm hoặc trung bình hằng năm. Tiền thuê được làm tròn lên đến HK$100 gần nhất, và khoản đặt cọc ghi trong hợp đồng thuê không được tính.
GovHK nói đóng dấu muộn bị phạt gấp đôi thuế (chậm đến 1 tháng), 4 lần (chậm trên 1 và đến 2 tháng) và 10 lần sau đó. Collector (viên chức thu thuế) có thể giảm mức phạt.
Ai trả thuế bất động sản, địa tô Chính phủ, phí quản lý và sửa chữa?#
Hợp đồng thuê quyết định. RVD nói chủ sở hữu và người sử dụng đều có nghĩa vụ nộp thuế bất động sản (rates), và nếu không có thỏa thuận thì người sử dụng trả. Chủ sở hữu có nghĩa vụ nộp địa tô Chính phủ (Government rent). EAA nói chủ nhà, tùy thỏa thuận, nên trả thuế bất động sản, địa tô Chính phủ, phí quản lý và sửa chữa kết cấu.
Về các sửa chữa khác, RVD nói Pháp lệnh không có quy định điều chỉnh trách nhiệm sửa chữa trong các hợp đồng thuê thông thường. Chủ nhà và người thuê có thể tự do thỏa thuận điều khoản, và các tranh chấp không giải quyết được có thể đưa ra tố tụng pháp lý.
Luật nói gì về hợp đồng thuê và biên lai tiền thuê của tôi?#
Hợp đồng thuê đặt ra hầu hết các quy tắc. RVD quản lý Pháp lệnh Chủ nhà và Người thuê nhà (Hợp nhất) (Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance, Cap. 7). RVD nói hợp đồng thuê nhà ở có thể chấm dứt theo điều khoản của nó hoặc theo thỏa thuận của các bên. Nếu không có quy tắc thông báo trong hợp đồng hoặc thỏa thuận, thông luật (common law) thường được áp dụng: thời hạn cố định kết thúc khi hết hạn, hợp đồng thuê định kỳ theo năm cần báo trước ít nhất nửa năm, và các hợp đồng ngắn hơn cần báo trước đủ một kỳ.
EAA nói chủ nhà phải đưa biên lai tiền thuê, nếu không là vi phạm. RVD nói RVD xử lý khiếu nại về thuê nhà và thi hành xử lý đối với các vi phạm theo Pháp lệnh.
Chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê hoặc buộc tôi rời đi không?#
RVD nói rằng, nếu hợp đồng không có điều khoản ngược lại, Phần IV (Part IV) cho phép chủ nhà chấm dứt (forfeit) hợp đồng thuê nhà ở vì không trả tiền thuê trong vòng 15 ngày kể từ ngày đến hạn, sử dụng trái đạo đức hoặc bất hợp pháp, gây phiền nhiễu hoặc quấy rầy không cần thiết (kể cả thường xuyên trả muộn), hoặc thay đổi kết cấu khi chưa được đồng ý.
Với tiền thuê còn nợ, chủ nhà có thể xin tịch biên tài sản (distress) qua Tòa án Quận (District Court), kiện tại Tòa án Khiếu nại Nhỏ (đến HK$75.000) hoặc Tòa án Quận, hoặc xin Tòa án Đất đai (Lands Tribunal) ra lệnh thu hồi nhà (possession order). EAA nói cho thuê lại khi không có sự đồng ý, nơi hợp đồng cấm, cũng có thể dẫn đến lệnh thu hồi nhà.
Nếu tôi cho thuê lại hoặc thuê từ một người thuê thì sao?#
EAA nói nếu hợp đồng thuê chính cấm cho thuê lại, người thuê cần có sự đồng ý bằng văn bản của chủ nhà trước. Hợp đồng thuê lại không được dài hơn hợp đồng thuê chính, và các điều khoản của nó thường theo hợp đồng chính. Người thuê lại nên cảnh giác nếu chủ nhà hoặc người thuê ban đầu yêu cầu một khoản trả trước lớn.
Khi không có sự đồng ý, chủ nhà có thể xin lệnh thu hồi nhà, và người thuê ban đầu cùng người thuê lại có thể mất quyền ở. EAA nói hãy kiểm tra hợp đồng gốc xem có điều khoản cấm không.
Có gì khác nếu tôi thuê một căn hộ bị chia nhỏ?#
Phần IVA (Part IVA) điều chỉnh hợp đồng thuê đơn vị nhà ở bị chia nhỏ (subdivided unit) bắt đầu vào hoặc sau ngày 22 tháng một năm 2022, cho nơi ở riêng của từng người thuê là cá nhân. Một phòng ngủ do chủ nhà cá nhân đang sống trong căn hộ cho thuê chỉ bị loại trừ nếu đó không phải là hợp đồng thuê lại và cơ sở được phân định là phòng ngủ trong bản vẽ xây dựng mới nhất của tòa nhà.
RVD nói mỗi hợp đồng thuê thuộc diện điều chỉnh là 2 năm, với quyền có kỳ thứ hai; mức tăng ở kỳ thứ hai theo chỉ số giá thuê (rental index), tối đa 10%. Chủ nhà phải sửa cống, đường ống và hệ thống dây điện phục vụ riêng căn hộ, cùng cửa sổ và thiết bị của chính họ. Bạn có thể chấm dứt với thông báo 30 ngày, không sớm hơn khi năm đầu kết thúc.
Những khoản phí và quy định mới nào áp dụng cho căn hộ chia nhỏ?#
EAA nói ngoài tiền thuê, tiền đặt cọc thuê nhà, các khoản phí phân bổ cho dịch vụ chung như nước và điện, và tiền bồi thường vi phạm, chủ nhà của hợp đồng thuê thuộc diện điều chỉnh không được thu các khoản phí khác. Về nước, RVD nói người tiêu dùng đã đăng ký chỉ có thể thu lại khoản mà Sở Cấp nước (Water Supplies Department) đã lập hóa đơn; hãy báo nghi ngờ thu quá cho sở theo số 2824 5000.
Cục Nhà ở (Housing Bureau) nói Pháp lệnh Đơn vị Nhà ở Cơ bản (Basic Housing Units Ordinance, Cap. 658) có hiệu lực từ ngày 1 tháng ba năm 2026, trừ tội cho thuê. Các căn hiện có có thể đăng ký đến ngày 28 tháng hai năm 2027. Từ ngày 1 tháng ba năm 2027, cho thuê một căn mà không có đăng ký hoặc công nhận trong thời gian ân hạn còn hiệu lực là vi phạm.
Tôi nên kiểm tra gì về căn hộ trước khi ký?#
EAA nói trừ khi bạn từ bỏ, đại lý phải đưa bạn Leasing Information Form (Form 2; mẫu thông tin cho thuê): chủ sở hữu, thế chấp, diện tích sàn, mục đích sử dụng và các hạn chế cho thuê. Đại lý đại diện cho chủ nhà phải tra cứu đất đai (land search) trước khi ký và đưa bạn một bản sao. IRD cũng nói hãy kiểm tra quyền sở hữu tại Land Registry (Cơ quan Đăng ký Đất đai).
EAA cảnh báo rằng nếu ngân hàng không chấp thuận việc cho thuê và chủ nhà ngừng trả khoản thế chấp, bạn có thể mất quyền ở. EAA nói chỉ chọn đơn vị nhà ở dân cư. Đại lý phải cho bạn biết các công trình xây dựng trái phép mà họ phát hiện. Các căn hộ thuộc Chương trình Sở hữu Nhà (Home Ownership Scheme) không được cho thuê trước khi hạn chế chuyển nhượng (alienation restriction) được gỡ bỏ.
Tôi nhận lời khuyên miễn phí hoặc giải quyết tranh chấp ở đâu?#
RVD cung cấp dịch vụ tư vấn và hòa giải miễn phí cho chủ nhà và người thuê. Điện thoại 2150 8303, hoặc viết thư đến 15/F, Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon. Nhân viên RVD cũng có mặt tại Tòa án Đất đai và tại năm Văn phòng Quận vào những ngày nhất định. Hòa giải cần cả hai bên đồng ý, và RVD không thể đưa ra lời khuyên pháp lý.
Với khiếu nại về đại lý, đường dây nóng của EAA là 2111 2777. Tư pháp nói có thể có tư vấn pháp lý miễn phí qua Chương trình Tư vấn Pháp lý Miễn phí (Free Legal Advice Scheme) của Dịch vụ Luật sư Trực (Duty Lawyer Service) tại một số Văn phòng Quận.
Chủ nhà hoặc đại lý có thể từ chối tôi vì chủng tộc hoặc gia đình không?#
Ủy ban Cơ hội Bình đẳng (Equal Opportunities Commission, EOC) nói các pháp lệnh về phân biệt giới tính, khuyết tật, tình trạng gia đình và chủng tộc bao gồm việc định đoạt và quản lý cơ sở, và ràng buộc chủ nhà và đại lý bất động sản. Các ví dụ của EOC gồm từ chối cho thuê vì chủng tộc hoặc khuyết tật, yêu cầu giấy tờ thường không đòi hỏi vì chủng tộc hoặc tình trạng gia đình, và đuổi ra khỏi nhà vì lý do bị cấm.
Chủ nhà sống ngay tại cơ sở đó, và không dùng đại lý cũng không quảng cáo, có thể chọn người thuê. EOC nói khiếu nại phải bằng văn bản trong vòng 12 tháng, và thủ tục tòa án có thể bắt đầu trong vòng 24 tháng.
Người mới đến có thể xin nhà thuê công không?#
Chỉ khi bạn đáp ứng tiêu chí của Cơ quan Quản lý Nhà ở (Housing Authority). Cơ quan này nói người nộp đơn và mọi thành viên gia đình phải cư trú ở Hồng Kông với quyền nhập cảnh (right to land), và việc cư trú của họ không bị bất kỳ điều kiện lưu trú nào ngoài thời hạn lưu trú được phép. Khi phân nhà, ít nhất một nửa số thành viên gia đình phải đã sống ở Hồng Kông bảy năm. Thu nhập và tài sản ròng phải trong giới hạn của Cơ quan.
Cơ quan nói người mới đến từ 18 tuổi trở lên có thể đăng ký, và cũng có thể thuê tư nhân. Đường dây nóng của Cơ quan là 2712 2712. Trang không nói từng loại thị thực được đối xử thế nào.
Cho thuê ngắn hạn và nhà khách có cần giấy phép không?#
Nhìn chung là có. Văn phòng Cơ quan Cấp phép (Office of the Licensing Authority, OLA) nói cơ sở được quảng bá là cung cấp chỗ ngủ có thu phí dưới 28 ngày liên tục là khách sạn hoặc nhà khách theo Cap. 349 và cần có giấy phép trước khi mở cửa. Không cần giấy phép nếu mọi lần cho thuê đều ít nhất 28 ngày liên tục.
OLA nói mức phạt tối đa là phạt tiền HK$500.000 và 3 năm tù, và chủ sở hữu cùng người thuê cơ sở, không phải khách, phải chịu trách nhiệm. Ứng dụng của OLA, Hong Kong Licensed Hotels and Guesthouses, cho phép bạn tìm các nơi có giấy phép và báo các nơi bị nghi là không phép.
Làm sao bắt đầu dùng điện, gas và nước, và ai giúp về tòa nhà?#
Hãy bắt đầu với các đơn vị vận hành. Điện: Cục Môi trường và Sinh thái (Environment and Ecology Bureau) nói trên thực tế (de facto), CLP Power cấp điện cho Kowloon và New Territories, còn Hongkong Electric cấp điện cho Đảo Hồng Kông, Ap Lei Chau và Lamma. Nước: người sử dụng nộp đơn cho Sở Cấp nước (Water Supplies Department) để trở thành người tiêu dùng đã đăng ký. Gas: Towngas yêu cầu giấy tờ tùy thân và hợp đồng thuê nhà đã ký (đường dây nóng 2880 6988).
Về quản lý tòa nhà, trang của Sở Nội vụ (Home Affairs Department) có hướng dẫn về Pháp lệnh Quản lý Tòa nhà (Building Management Ordinance, Cap. 344) và hỗ trợ về ban quản lý chủ sở hữu (owners’ corporation) (đường dây trụ sở 2835 2500).
Làm sao tránh lừa đảo thuê nhà?#
Lừa đảo thuê nhà được nói trong hướng dẫn Lừa đảo: cách nhận biết và trình báo, là nơi quản lý các loại lừa đảo, việc trình báo và việc cần làm sau khi bị lừa. Mục này giữ một điểm từ EAA: nên tránh tin thông tin bất động sản lan truyền trên mạng xã hội.
Về việc kiểm tra giấy phép đại lý, các lưu ý khi cho thuê lại và việc trả tiền đặt cọc trực tiếp cho chủ nhà, xem các mục Giấy phép đại lý, Cho thuê lại và Tiền đặt cọc của hướng dẫn này.
Nguồn và dữ liệu1
Chúng tôi không xác nhận được điều gì?#
Mới kiểm tra một phần, nên không dựa vào ở trên. Hướng dẫn tóm tắt của RVD (cập nhật ngày 7 tháng mười hai năm 2018) nói Phần IV không kiểm soát việc tăng tiền thuê, và việc đuổi người thuê mà không có lệnh tòa là vi phạm (lần kết án đầu tiên: HK$500.000 và 12 tháng). Các trang hiện hành của RVD không nhắc lại điều này. Trang về chỗ ngủ (bedspace) của OLA (rà soát ngày 22 tháng tư năm 2022) nói từ 12 chỗ ngủ trở lên cần giấy phép. Tờ rơi của HK Electric không ghi ngày.
Không trang chính thức nào chúng tôi đọc nêu tiền thuê thị trường, tiền đặt cọc hay phí đại lý thông thường, các bước đăng ký băng thông rộng, hay tư vấn về thuê nhà của Hội đồng Người tiêu dùng (Consumer Council). Các trang của CLP Power đã chặn chúng tôi. Hai trang của RVD đưa địa chỉ văn phòng khác nhau.
Nguồn và dữ liệu4
- Rating and Valuation Department: Summary Guide on the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance
- Office of the Licensing Authority: Bedspace Apartments, Overview
- HK Electric: How to apply for supply/transfer and termination of account
- Rating and Valuation Department: Part IVA, Regulated Tenancies of Subdivided Units