홍콩에서 집 구하기
홍콩에서 집을 빌리는 방식을 정리했습니다. 중개인, 보증금, 인지세, 세입자의 권리, 무료 상담을 받을 수 있는 곳을 다룹니다. 2026년 10월 27일에 공식 페이지를 기준으로 확인했으며, 그 페이지들의 내용이 다르거나 아무 말이 없는 경우에는 그렇게 밝혔습니다. 주택 구입은 다루지 않으며, 시장 임대료는 제시하지 않습니다.
출처 확인일 ·
홍콩에서 집을 빌리는 절차는 어떻게 되나요?#
부동산 중개업 감독 기구(Estate Agents Authority, EAA)는 임대가 보통 면허가 있는 부동산 중개인을 통해 이루어지고, 그다음 집주인과 임대차 계약을 맺는다고 밝힙니다. 온라인 플랫폼 등을 통해 집주인과 직접 거래할 수도 있습니다. EAA는 그런 방식으로 이루어진 임대는 자신의 관할 밖이라고 하며, 안전과 법률상의 위험을 경고하고 소셜 미디어의 부동산 정보를 믿지 말라고 합니다.
EAA는 임대 기간이 보통 이 년이라고 밝힙니다. 대학 기숙사는 ‘비현지 학생으로 홍콩에서 공부하기’ 안내에서 다룹니다.
중개인이 면허가 있는지 어떻게 확인하나요?#
EAA의 면허 목록(Licence List)에서 중개인의 이름, 회사 이름, 상호, 또는 SPOB 번호(영업 내역서 번호, statement of particulars of business)로 검색하세요. 근무 시간에 EAA 사무소에서 면허 등록부를 열람할 수도 있습니다.
누군가 중개인의 이름이나 면허 번호를 도용해 사칭하면 이 확인만으로는 충분하지 않을 수 있다고 EAA는 밝힙니다. 중개인 카드(Estate Agent Card, 사진, 면허 번호, 만료일)를 보여 달라고 하거나 중개업소를 직접 찾아가 볼 수 있습니다. 중개인의 광고에는 상호, 면허 또는 SPOB 번호, 매물 번호(Property Number), 날짜가 표시되어야 합니다. 사칭이 의심되면 법 집행 당국에 신고하라고 EAA는 안내합니다.
집을 보여 주기 전에 중개인이 서명하라고 하는 것은 무엇인가요?#
법에 정해진 부동산 중개 계약서(Estate Agency Agreement, 서식 6)입니다. 중개인은 집 방문을 주선하기 전, 또는 임대차 계약을 체결하기 전 중 먼저 오는 때에 이 계약을 맺고 설명해야 한다고 EAA는 밝힙니다. 계약서에는 유효 기간, 위임의 종류, 수수료가 적힙니다. 서명하면 법적 구속력이 있으며, 중개인은 서명한 원본이나 사본을 곧바로 주어야 합니다.
유효 기간에는 ‘별도 통지 시까지’가 아니라 시작일과 종료일이 있어야 한다고 EAA는 밝힙니다. 중개인은 본인만 대리할 수도 있고(단독 대리, single agency) 본인과 집주인을 모두 대리할 수도 있습니다(쌍방 대리, dual agency).
중개 수수료는 얼마이고, 언제 내나요?#
저희가 읽은 공식 페이지 어디에도 요율은 정해져 있지 않습니다. 금액이나 요율은 본인과 중개인이 합의한다고 EAA는 밝힙니다. 2024년 11월 1일부터 시행 중인 EAA의 회람 24-01 (CR)은 중개업체에 관행이나 표준 요율을 따르지 말라고 하고, 임대차 계약 전에 수수료와 그 포함 범위를 밝힌 서면을 보내라고 권합니다.
수수료는 계약 체결 시, 또는 구속력 있는 계약에 정해진 대로 임대가 시작될 때 냅니다. 본인의 잘못 없이 계약이 무산되면 내지 않습니다. 중개 계약의 유효 기간 중에 다른 중개인을 통하거나 직접 그 집의 집주인과 임대차 계약을 맺더라도 수수료는 내야 합니다.
공식 페이지는 임대차 계약에 무엇이 들어가야 한다고 하나요?#
법이 정한 표준 서식은 없다고 EAA는 밝히며, 부동산 평가 담당 부서(Rating and Valuation Department, RVD)는 조례에 서식을 규율하는 규정이 없다고 합니다. 조건은 협상으로 정하며, 서명하면 계약은 구속력이 있습니다.
EAA는 임대 기간이 보통 이 년이라고 합니다. 중도 해지 조항(break clause)을 둘 수 있으며, 보통 세입자가 최소 기간(보통 12개월에서 14개월)을 살고 나서 한 달 또는 두 달 전에 서면으로 통지하는 방식입니다. 계약서에는 임대료, 재산세(rates), 정부 지대(Government rent), 관리비 포함 여부, 지급일, 갱신 선택권이 적혀야 합니다. 핵심 조건을 비워 둔 채 서명하지 말라고 합니다.
보증금은 얼마이고, 월세로 쓸 수 있나요?#
집주인은 보통 한 달에서 석 달치 월세를 보증금으로 요구한다고 EAA는 밝힙니다. 저희가 읽은 공식 페이지 어디에도 일반 임대차의 법정 상한은 정해져 있지 않습니다. 집주인이 미리 동의하지 않았다면 보증금을 월세와 상계할 수 없습니다. 계약이 끝날 때 집주인은 밀린 월세와 요금을 공제할 수 있습니다.
EAA는 집주인에게 직접 지급하거나 집주인 앞으로 된 수표나 은행 환어음으로 내고 곧바로 영수증을 달라고 하라고 권합니다. 사법부는 변호사 없이 HK$75,000까지의 청구를 심리하는 소액 청구 재판소(Small Claims Tribunal)에 임대 보증금 반환을 청구하는 서식 견본을 나열합니다.
임대차 계약의 인지세는 누가 언제까지 내나요?#
세무국(Inland Revenue Department, IRD)은 임대차 계약에 서명한 사람들이 인지세 납부 의무가 있고, 서명 후 30일 이내에 인지 처리를 해야 한다고 밝힙니다. 집주인, 세입자, 중개인 중 누가 처리해도 되며, 비용을 어떻게 나눌지는 당사자들이 정합니다. 일반적으로 집주인과 세입자가 같은 비율로 낸다고 EAA는 밝힙니다.
인지 처리를 하지 않은 계약서는 민사 소송에서 증거로 받아들여질 수 없다고 세무국은 밝힙니다. GovHK 전자 인지(e-Stamping), 또는 Kai Tak의 인지세 사무소(Stamp Office)에 우편이나 직접 방문으로 신청하세요.
임대차 계약의 인지세는 얼마인가요?#
GovHK는 임대 기간별 세액을 나열합니다(2026년 5월 개정 페이지). 1년 이하: 기간 전체 임대료의 0.25%. 1년 초과 3년 이하: 연 임대료 또는 연평균 임대료의 0.5%. 3년 초과: 연 임대료 또는 연평균 임대료의 1%. 임대료는 HK$100 단위로 올림하며, 계약서에 명시된 보증금은 포함하지 않습니다.
인지 처리가 늦으면 세액의 두 배(지연 1개월까지), 4배(1개월 초과 2개월까지), 그 이후에는 10배의 가산금을 낸다고 GovHK는 밝힙니다. 징수관(Collector)이 감면할 수 있습니다.
재산세, 정부 지대, 관리비, 수리비는 누가 내나요?#
계약이 정합니다. RVD는 소유자와 점유자가 모두 재산세(rates)를 낼 책임이 있으며, 합의가 없으면 점유자가 낸다고 밝힙니다. 정부 지대(Government rent)는 소유자의 책임입니다. 계약에 따라 집주인이 재산세, 정부 지대, 관리비, 구조 수리비를 부담해야 한다고 EAA는 밝힙니다.
그 밖의 수리에 대해 RVD는 조례에 일반 임대차의 수리 책임을 규율하는 규정이 없다고 합니다. 집주인과 세입자는 조건을 자유롭게 합의할 수 있으며, 해결되지 않는 분쟁은 법적 절차로 갈 수 있습니다.
법은 제 임대차와 월세 영수증에 대해 무엇이라고 하나요?#
규칙의 대부분은 계약이 정합니다. RVD는 집주인·세입자 (통합) 조례(Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance, 제7장)를 관장합니다. 주거용 임대차는 계약 조건에 따라 또는 당사자가 합의한 대로 끝날 수 있다고 밝힙니다. 계약상의 통지 규칙이나 합의가 없으면 일반적으로 보통법이 적용됩니다. 기간이 정해진 임대차는 만료 시 끝나고, 연 단위 기간 임대차는 최소 반년 전에 통지해야 하며, 그보다 짧은 임대차는 한 기간 전체의 통지가 필요합니다.
집주인은 월세 영수증을 주어야 하며 그렇지 않으면 범죄라고 EAA는 밝힙니다. RVD는 임대차 민원을 처리하고 조례 위반에 대한 집행 조치를 취한다고 합니다.
집주인이 임대를 끝내거나 저를 내보낼 수 있나요?#
계약에 반대되는 조건이 없으면 제IV부에 따라 집주인은 월세를 기한 후 15일 이내에 내지 않은 경우, 부도덕하거나 불법적인 사용, 불필요한 방해나 소란(상습적인 지연 납부 포함), 동의 없는 구조 변경을 이유로 주거용 임대차를 몰수할 수 있다고 RVD는 밝힙니다.
체납에 대해 집주인은 구역법원을 통해 차압(distress)을 구하거나, 소액 청구 재판소(HK$75,000까지) 또는 구역법원에 소송을 내거나, 토지 재판소(Lands Tribunal)에 명도 명령(possession order)을 신청할 수 있습니다. 계약서가 금지하는데 동의 없이 전대하는 경우에도 명도 명령이 날 수 있다고 EAA는 밝힙니다.
전대 중이거나 세입자에게서 다시 빌리는 경우는 어떤가요?#
원래 임대차가 전대를 금지하면 세입자는 먼저 집주인의 서면 동의를 받아야 한다고 EAA는 밝힙니다. 전대차는 원래 임대차보다 길 수 없고, 조건은 보통 원래 임대차를 따릅니다. 집주인이나 원래 세입자가 큰 선불을 요구하면 전차인은 경계해야 합니다.
동의가 없으면 집주인은 명도 명령을 신청할 수 있고, 원래 세입자와 전차인 모두 점유권을 잃을 수 있습니다. 원래 계약서에 금지 조항이 있는지 확인하라고 EAA는 안내합니다.
쪼갠 집을 빌리면 무엇이 다른가요?#
제IVA부는 2022년 1월 22일 이후 시작되는, 개인 세입자 본인의 거주를 위한 주거용 쪼개기 주택(subdivided unit) 임대차를 규율합니다. 그 집에 사는 개인 집주인이 빌려주는 침실은, 전대차가 아니고 건물의 최신 건축 도면에 침실로 구획된 경우에만 제외됩니다.
규제를 받는 임대차는 각각 2년이며 두 번째 기간을 요구할 권리가 있고, 두 번째 기간의 인상은 임대료 지수를 따르며 최대 10%라고 RVD는 밝힙니다. 집주인은 그 집만을 위한 배수관, 배관, 배선과 창문, 자신이 설치한 비품을 수리해야 합니다. 30일 전에 통지하고 끝낼 수 있지만, 첫해가 끝나기 전에는 안 됩니다.
쪼개기 주택에는 어떤 요금과 새 규칙이 적용되나요?#
임대료, 임대 보증금, 물과 전기 같은 공용 서비스의 배분된 요금, 위반에 대한 보상을 제외하고 규제 대상 임대차의 집주인은 다른 요금을 받을 수 없다고 EAA는 밝힙니다. 물에 대해 RVD는 등록된 소비자가 수무서(Water Supplies Department)가 청구한 요금만 돌려받을 수 있다고 하며, 과다 청구가 의심되면 2824 5000으로 그 부서에 신고하라고 합니다.
주택국(Housing Bureau)은 기본 주거 단위 조례(Basic Housing Units Ordinance, 제658장)가 임대 금지 규정을 제외하고 2026년 3월 1일에 시행되었다고 밝힙니다. 기존 주택은 2027년 2월 28일까지 등록할 수 있습니다. 2027년 3월 1일부터는 유효한 유예 기간 등록이나 인정 없이 임대하는 것이 범죄입니다.
서명하기 전에 집에 대해 무엇을 확인해야 하나요?#
포기하지 않는 한 중개인은 임대 정보 서식(Leasing Information Form, 서식 2)을 주어야 한다고 EAA는 밝힙니다. 소유자, 저당, 면적, 용도, 임대 제한이 담겨 있습니다. 집주인을 대리하는 중개인은 서명 전에 토지 조사를 하고 사본을 주어야 합니다. 세무국도 토지 등기소(Land Registry)에서 소유자를 확인하라고 합니다.
은행이 임대를 승인하지 않았는데 집주인이 대출 상환을 멈추면 점유권을 잃을 수 있다고 EAA는 경고합니다. 주거용 주택만 고르라고 합니다. 중개인은 발견한 불법 건축물을 알려야 합니다. 주택 소유 계획(Home Ownership Scheme) 주택은 양도 제한(alienation restriction)이 풀리기 전에는 임대할 수 없습니다.
무료 상담이나 분쟁 해결은 어디에서 받을 수 있나요?#
RVD는 집주인과 세입자에게 무료 자문과 조정 서비스를 제공합니다. 전화 2150 8303, 또는 15/F, Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon으로 서신을 보내세요. RVD 직원은 토지 재판소와 다섯 곳의 구 사무소에도 정해진 날에 상주합니다. 조정에는 양쪽의 동의가 필요하며 RVD는 법률 자문을 할 수 없습니다.
중개인에 대한 민원은 EAA 핫라인 2111 2777입니다. 일부 구 사무소에서 당직 변호사 서비스(Duty Lawyer Service)의 무료 법률 상담 제도(Free Legal Advice Scheme)로 무료 법률 상담을 받을 수 있다고 사법부는 밝힙니다.
집주인이나 중개인이 인종이나 가족을 이유로 거절할 수 있나요?#
평등기회위원회(Equal Opportunities Commission, EOC)는 성차별, 장애차별, 가족지위차별, 인종차별 조례가 부동산의 처분과 관리를 다루며 집주인과 부동산 중개인을 구속한다고 밝힙니다. 예로 인종이나 장애를 이유로 임대를 거부하는 것, 인종이나 가족 지위를 이유로 보통 요구하지 않는 서류를 요구하는 것, 금지된 사유로 내쫓는 것을 듭니다.
그 집에 살면서 중개인을 쓰지 않고 광고도 하지 않는 집주인은 세입자를 고를 수 있습니다. 민원은 12개월 이내에 서면으로 해야 하며, 법원 절차는 24개월 이내에 시작할 수 있다고 EOC는 밝힙니다.
새로 온 사람도 공공 임대 주택을 신청할 수 있나요?#
주택위원회(Housing Authority)의 기준을 충족하는 경우에만 가능합니다. 신청인과 모든 가족 구성원이 상륙할 권리를 갖고 홍콩에 거주해야 하며, 체류 허가 기간 외의 어떤 체류 조건도 거주에 붙어 있어서는 안 된다고 주택위원회는 밝힙니다. 배정 시점에 가족 구성원의 절반 이상이 칠 년 동안 홍콩에 거주했어야 합니다. 소득과 순자산은 주택위원회의 한도 안에 있어야 합니다.
18세 이상의 신규 입국자도 등록할 수 있고 민간 임대도 할 수 있다고 주택위원회는 밝힙니다. 핫라인은 2712 2712입니다. 이 페이지는 비자 종류별로 어떻게 취급하는지는 밝히지 않습니다.
단기 임대와 게스트하우스는 면허가 필요한가요?#
일반적으로 필요합니다. 면허 당국 사무소(Office of the Licensing Authority, OLA)는 28일 미만의 연속 기간 동안 요금을 받고 숙박을 제공한다고 내세우는 건물은 제349장에 따른 호텔 또는 게스트하우스이며 영업 전에 면허가 필요하다고 밝힙니다. 모든 임대가 연속 28일 이상이면 면허가 필요하지 않습니다.
최고 처벌은 벌금 HK$500,000과 징역 3년이며, 책임은 투숙객이 아니라 건물의 소유자와 세입자에게 있다고 OLA는 밝힙니다. 앱 Hong Kong Licensed Hotels and Guesthouses로 면허가 있는 곳을 검색하고 무면허로 의심되는 곳을 신고할 수 있습니다.
전기, 가스, 수도는 어떻게 시작하며, 건물 관리는 누가 도와주나요?#
사업자에게 먼저 연락하세요. 전기: 환경·생태국(Environment and Ecology Bureau)은 사실상 CLP Power가 구룡과 신계에, Hongkong Electric이 홍콩섬, Ap Lei Chau, Lamma에 전기를 공급한다고 밝힙니다. 수도: 점유자가 수무서(Water Supplies Department)에 신청해 등록된 소비자가 됩니다. 가스: Towngas는 신분증과 서명한 임대차 계약서를 요구합니다(핫라인 2880 6988).
건물 관리에 대해서는 민정사무총서 사이트에 건물 관리 조례(Building Management Ordinance, 제344장) 안내와 소유자 법인(owners' corporation)에 대한 도움이 있습니다(본부 전화 2835 2500).
임대 사기는 어떻게 피하나요?#
임대 사기는 사기 유형, 신고, 사기 뒤의 대처를 다루는 ‘사기와 사칭’ 안내에서 다룹니다. 이 항목은 부동산 중개업 감독 기구(EAA)의 한 가지 요점만 유지합니다. 소셜 미디어에 퍼진 부동산 정보를 믿지 말라는 것입니다.
중개인 면허 확인, 전대 시 주의, 보증금을 집주인에게 직접 내는 것은 이 안내의 ‘중개인 면허’, ‘전대’, ‘보증금’ 항목을 보세요.
저희가 확인하지 못한 것은 무엇인가요?#
일부만 확인했으므로 위에서는 근거로 삼지 않았습니다. RVD의 요약 안내(2018년 12월 7일 갱신)는 제IV부가 임대료 인상을 통제하지 않으며, 법원 명령 없이 세입자를 내쫓는 것은 범죄(초범: HK$500,000과 12개월)라고 합니다. 현재의 RVD 페이지는 이를 되풀이하지 않습니다. OLA의 베드스페이스(bedspace) 페이지(2022년 4월 22일 검토)는 베드스페이스 12개 이상이면 면허가 필요하다고 합니다. HK Electric의 리플릿에는 날짜가 없습니다.
저희가 읽은 공식 페이지 어디에도 시장 임대료, 일반적인 보증금이나 중개 수수료, 인터넷 개통 절차, 소비자위원회의 임대 상담은 나와 있지 않습니다. CLP Power 페이지는 접근이 차단되었습니다. RVD 페이지 두 곳은 서로 다른 사무소 주소를 제시합니다.
출처 및 데이터4
- Rating and Valuation Department: Summary Guide on the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance
- Office of the Licensing Authority: Bedspace Apartments, Overview
- HK Electric: How to apply for supply/transfer and termination of account
- Rating and Valuation Department: Part IVA, Regulated Tenancies of Subdivided Units