Alquilar una vivienda en Hong Kong
Cómo funciona el alquiler en Hong Kong: agentes, fianzas, impuesto de timbre, derechos del inquilino y dónde obtener asesoramiento gratuito. Comprobado con páginas oficiales el 27 de octubre de 2026; cuando esas páginas discrepan o no dicen nada, esta guía lo dice con claridad. No se trata la compra de vivienda y no se citan alquileres de mercado.
Fuentes verificadas ·
¿Cómo funciona el alquiler de una vivienda en Hong Kong?#
La Autoridad de Agentes Inmobiliarios (Estate Agents Authority, EAA) dice que los alquileres suelen gestionarse a través de agentes inmobiliarios con licencia, y que después usted firma un contrato de arrendamiento con el propietario. También puede tratar directamente con un propietario, por ejemplo a través de plataformas en línea. La EAA dice que un arrendamiento gestionado así queda fuera de su competencia, advierte de riesgos para la seguridad y jurídicos, y dice que no se confíe en la información inmobiliaria de las redes sociales.
La EAA dice que un arrendamiento suele durar dos años. Las residencias universitarias se tratan en la guía «Estudiar en Hong Kong como estudiante no local».
¿Cómo compruebo que un agente tiene licencia?#
Busque en la Lista de Licencias (Licence List) de la EAA por el nombre del agente, el nombre de la empresa, el nombre comercial o el número SPOB (declaración de datos del negocio, statement of particulars of business). También puede consultar el registro de licencias en la oficina de la EAA en horario de oficina.
La EAA dice que, si alguien suplanta a un agente usando su nombre o su número de licencia, la comprobación por sí sola puede no bastar. Puede pedir que le muestren la Tarjeta de Agente Inmobiliario (Estate Agent Card), con fotografía, número de licencia y fecha de caducidad, o visitar el local de la agencia. Los anuncios de los agentes deben mostrar el nombre comercial, un número de licencia o SPOB, un Número de Propiedad (Property Number) y una fecha. La EAA dice que se denuncie la sospecha de suplantación a las autoridades encargadas de hacer cumplir la ley.
¿Qué me hace firmar el agente antes de enseñarme viviendas?#
El Contrato de Agencia Inmobiliaria (Estate Agency Agreement) prescrito (Formulario 6). La EAA dice que el agente debe suscribirlo y explicarlo antes de organizar una visita o antes de que se firme el contrato de arrendamiento, lo que ocurra primero. Establece el período de vigencia, el tipo de encargo y la comisión. Es jurídicamente vinculante una vez firmado, y el agente debe entregarle de inmediato un original firmado o una copia.
La EAA dice que el período de vigencia debe tener fechas de inicio y de fin, no «hasta nuevo aviso». El agente puede actuar solo para usted (agencia única) o para usted y el propietario (agencia dual).
¿Cuánta comisión cobran los agentes y cuándo la pago?#
Ninguna página oficial que leímos fija una tarifa. La EAA dice que el importe o la tarifa se acuerda entre usted y el agente. Su Circular 24-01 (CR), en vigor desde el 1 de noviembre de 2024, indica a las agencias que no sigan ninguna tarifa habitual o estándar, y recomienda una carta previa al contrato de arrendamiento que indique la comisión y lo que cubre.
La comisión se paga al firmar el arrendamiento, o cuando empieza el arrendamiento según el contrato vinculante. No debe nada si el arrendamiento se cae sin culpa suya. Si firma un arrendamiento con el propietario de la vivienda durante el período de vigencia del contrato, a través de otro agente o directamente, sigue debiendo la comisión.
¿Qué dicen las páginas oficiales que debe cubrir un contrato de arrendamiento?#
La EAA dice que ninguna ley fija un formato estándar, y el Departamento de Tasación y Valoración (Rating and Valuation Department, RVD) dice que la Ordenanza no tiene ninguna disposición que regule el formato. Las condiciones se negocian, y el contrato es vinculante una vez firmado.
La EAA dice que el plazo suele ser de dos años. Puede incluir una cláusula de rescisión anticipada, normalmente con un preaviso por escrito de uno o dos meses una vez que el inquilino ha permanecido un período mínimo, normalmente de 12 a 14 meses. El contrato debe indicar la renta, si incluye los impuestos prediales (rates), la renta del Gobierno (Government rent) y las cuotas de administración, la fecha de pago y cualquier opción de renovación. Dice que no se firme con condiciones esenciales en blanco.
¿Cuánto es la fianza y puedo usarla como renta?#
La EAA dice que los propietarios suelen exigir una fianza de uno a tres meses de renta. Ninguna página oficial que leímos fija un máximo legal para los arrendamientos ordinarios. Salvo que el propietario lo haya aceptado antes, la fianza no puede compensar la renta. Al final, el propietario puede deducir la renta y las cuotas atrasadas.
La EAA aconseja pagar directamente al propietario, o con un cheque o giro bancario a nombre del propietario, y pedir de inmediato un recibo. El Poder Judicial (Judiciary) enumera un formulario de ejemplo para reclamar la devolución de una fianza de alquiler en el Tribunal de Reclamaciones de Menor Cuantía (Small Claims Tribunal), que conoce de reclamaciones de hasta HK$75.000 sin abogados.
¿Quién paga el impuesto de timbre de un arrendamiento y en qué plazo?#
El Departamento de Rentas Internas (Inland Revenue Department, IRD) dice que quienes firman el contrato de arrendamiento son responsables del impuesto de timbre (stamp duty), y que debe timbrarse en los 30 días siguientes a la firma. Puede encargarse el propietario, el inquilino o un agente, y las partes deciden cómo repartir el coste. La EAA dice que, por lo general, propietario e inquilino pagan partes iguales.
El IRD dice que un contrato sin timbrar no puede admitirse como prueba en procedimientos judiciales civiles. Se tramita a través del e-Stamping de GovHK, o por correo o en persona en la Oficina del Timbre (Stamp Office) de Kai Tak.
¿Cuánto es el impuesto de timbre de un arrendamiento?#
GovHK enumera el impuesto según el plazo del arrendamiento (página revisada en mayo de 2026). Hasta 1 año: 0,25 % de la renta total del plazo. Más de 1 año y hasta 3 años: 0,5 % de la renta anual o de la renta anual media. Más de 3 años: 1 % de la renta anual o de la renta anual media. La renta se redondea al alza a los HK$100 más próximos, y una fianza indicada en el contrato no se cuenta.
GovHK dice que el timbrado tardío paga una penalización del doble del impuesto (hasta 1 mes de retraso), 4 veces (más de 1 mes y hasta 2 meses) y 10 veces después. El Recaudador (Collector) puede reducirla.
¿Quién paga los impuestos prediales, la renta del Gobierno, las cuotas de administración y las reparaciones?#
Lo decide el contrato. El RVD dice que el propietario y el ocupante son ambos responsables de los impuestos prediales (rates), y que, sin acuerdo, los paga el ocupante. El propietario es responsable de la renta del Gobierno. La EAA dice que los propietarios, según el contrato, deben pagar los impuestos prediales, la renta del Gobierno, las cuotas de administración y las reparaciones estructurales.
Sobre las demás reparaciones, el RVD dice que la Ordenanza no tiene ninguna disposición que regule las responsabilidades de reparación en los arrendamientos ordinarios. Propietario e inquilino pueden acordar libremente las condiciones, y las disputas que no puedan resolverse pueden ir a procedimientos judiciales.
¿Qué dice la ley sobre mi arrendamiento y los recibos de renta?#
El contrato fija la mayor parte de las normas. El RVD administra la Ordenanza de Arrendadores y Arrendatarios (Consolidación) (Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance, Cap. 7). Dice que un arrendamiento de vivienda puede terminar según sus condiciones o como acuerden las partes. Sin una norma contractual de preaviso ni un acuerdo, por lo general se aplica el derecho consuetudinario: un plazo fijo termina al vencer, un arrendamiento periódico anual necesita un preaviso de al menos medio año, y los más cortos necesitan un preaviso de un período completo.
La EAA dice que el propietario debe dar un recibo de la renta o comete un delito. El RVD dice que tramita las quejas sobre arrendamientos y emprende acciones de ejecución contra los delitos previstos en la Ordenanza.
¿Puede mi propietario poner fin a mi arrendamiento o hacer que me vaya?#
El RVD dice que, sin una condición en contrario en el contrato, la Parte IV (Part IV) permite al propietario resolver (forfeit) un arrendamiento de vivienda por impago de la renta en los 15 días siguientes a su vencimiento, uso inmoral o ilegal, molestias o perturbaciones innecesarias (incluido el retraso persistente en el pago) o alteración estructural sin consentimiento.
Por los atrasos, el propietario puede solicitar el embargo (distress) a través del Tribunal de Distrito (District Court), demandar en el Tribunal de Reclamaciones de Menor Cuantía (hasta HK$75.000) o en el Tribunal de Distrito, o pedir al Tribunal de Tierras (Lands Tribunal) una orden de desahucio (possession order). La EAA dice que el subarriendo sin consentimiento, cuando el contrato lo prohíbe, también puede dar lugar a una orden de desahucio.
¿Y si subarriendo o alquilo a un inquilino?#
La EAA dice que, si el arrendamiento principal prohíbe el subarriendo, el inquilino necesita antes el consentimiento escrito del propietario. El subarriendo no puede durar más que el arrendamiento principal, y sus condiciones suelen seguir las de este. El subinquilino debe estar alerta si el propietario o el inquilino original piden un pago anticipado elevado.
Sin consentimiento, el propietario puede pedir una orden de desahucio, y el inquilino original y el subinquilino pueden perder el derecho de ocupación. La EAA dice que compruebe en el contrato original si hay una prohibición.
¿Qué cambia si alquilo una vivienda subdividida?#
La Parte IVA (Part IVA) regula un arrendamiento de vivienda subdividida (subdivided unit) que empiece el 22 de enero de 2022 o después, para la vivienda propia de un inquilino individual. Un dormitorio alquilado por un propietario individual que vive en la vivienda queda excluido solo si no es un subarriendo y los locales están delimitados como dormitorio en el último plano del edificio.
El RVD dice que cada arrendamiento regulado es de 2 años, con derecho a un segundo; las subidas del segundo plazo siguen el índice de alquileres, hasta un 10 %. El propietario debe reparar los desagües, las tuberías y el cableado que sirvan exclusivamente a la vivienda, además de las ventanas y sus propias instalaciones. Usted puede ponerle fin con un preaviso de 30 días, no antes de que termine el primer año.
¿Qué cargos y nuevas normas se aplican a las viviendas subdivididas?#
La EAA dice que, aparte de la renta, la fianza, los cargos prorrateados por servicios comunes como el agua y la electricidad, y la indemnización por incumplimiento, el propietario de un arrendamiento regulado no puede cobrar otras cuotas. En cuanto al agua, el RVD dice que un consumidor registrado solo puede recuperar el cargo que el Departamento de Abastecimiento de Agua (Water Supplies Department) facturó; denuncie al departamento en el 2824 5000 cualquier sospecha de cobro excesivo.
La Oficina de Vivienda (Housing Bureau) dice que la Ordenanza de Unidades de Vivienda Básicas (Basic Housing Units Ordinance, Cap. 658) entró en vigor el 1 de marzo de 2026, salvo el delito de arrendamiento. Las viviendas existentes pueden registrarse hasta el 28 de febrero de 2027. A partir del 1 de marzo de 2027, alquilar una sin un registro o un reconocimiento válidos del período de gracia es un delito.
¿Qué debo comprobar de la vivienda antes de firmar?#
La EAA dice que, salvo que usted renuncie a ello, el agente debe entregarle un Formulario de Información de Arrendamiento (Leasing Information Form, Formulario 2): propietario, hipotecas, superficie, uso y límites del arrendamiento. Un agente que actúa para el propietario debe hacer una búsqueda registral (land search) antes de la firma y darle una copia. El IRD dice también que compruebe la titularidad en el Registro de la Propiedad (Land Registry).
La EAA advierte de que, si el banco no aprobó el alquiler y el propietario deja de pagar la hipoteca, usted puede perder el derecho de ocupación. Dice que elija solo una vivienda residencial. Los agentes deben informarle de las obras ilegales que detecten. Las viviendas del Programa de Propiedad de Vivienda (Home Ownership Scheme) no pueden alquilarse antes de que se levante la restricción de enajenación.
¿Dónde puedo obtener asesoramiento gratuito o resolver una disputa?#
El RVD ofrece servicios gratuitos de asesoramiento y mediación a propietarios e inquilinos. Teléfono 2150 8303, o escriba a la planta 15, Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon. El personal del RVD también atiende en el Tribunal de Tierras y en cinco Oficinas de Distrito en días determinados. La mediación exige que ambas partes estén de acuerdo, y el RVD no puede dar asesoramiento jurídico.
Para quejas sobre un agente, la línea directa de la EAA es el 2111 2777. El Poder Judicial dice que puede haber asesoramiento jurídico gratuito a través del Programa de Asesoramiento Jurídico Gratuito (Free Legal Advice Scheme) del Servicio de Abogados de Oficio (Duty Lawyer Service) en algunas Oficinas de Distrito.
¿Puede un propietario o un agente rechazarme por mi raza o mi familia?#
La Comisión de Igualdad de Oportunidades (Equal Opportunities Commission, EOC) dice que las ordenanzas contra la discriminación sexual, por discapacidad, por situación familiar y racial cubren la disposición y la gestión de inmuebles, y obligan a propietarios y agentes inmobiliarios. Sus ejemplos incluyen negarse a alquilar por motivo de raza o de discapacidad, pedir documentos que normalmente no se exigen por motivo de raza o de situación familiar, y desalojar por un motivo prohibido.
Un propietario que vive en el inmueble y que no usa un agente ni hace publicidad puede elegir al inquilino. La EOC dice que las quejas deben presentarse por escrito en los 12 meses siguientes, y que el procedimiento judicial puede iniciarse en los 24 meses.
¿Puede un recién llegado solicitar una vivienda pública de alquiler?#
Solo si cumple los criterios de la Autoridad de Vivienda (Housing Authority). La Autoridad de Vivienda dice que el solicitante y todos los miembros de la familia deben residir en Hong Kong con derecho de entrada (right to land), y su residencia no debe estar sujeta a ninguna condición de estancia salvo un plazo de permanencia (limit of stay). En el momento de la adjudicación, al menos la mitad de los miembros de la familia deben haber vivido en Hong Kong durante siete años. Los ingresos y el patrimonio neto deben estar dentro de los límites de la Autoridad de Vivienda.
La Autoridad de Vivienda dice que los recién llegados de 18 años o más pueden inscribirse, y que también pueden alquilar en el mercado privado. Su línea directa es el 2712 2712. La página no dice cómo se trata cada tipo de visado.
¿Necesitan licencia los alquileres de corta duración y las casas de huéspedes?#
Por lo general, sí. La Oficina de la Autoridad de Licencias (Office of the Licensing Authority, OLA) dice que los locales que se ofrecen como alojamiento para dormir a cambio de un pago por menos de 28 días consecutivos son un hotel o una casa de huéspedes según el Cap. 349 y necesitan una licencia antes de abrir. No se necesita licencia si cada alquiler es de al menos 28 días continuos.
La OLA dice que la pena máxima es una multa de HK$500.000 y 3 años de prisión, y que son responsables los propietarios e inquilinos del local, no los huéspedes. Su aplicación, Hong Kong Licensed Hotels and Guesthouses, permite buscar lugares con licencia y denunciar los que se sospecha que no la tienen.
¿Cómo doy de alta la electricidad, el gas y el agua y quién ayuda con el edificio?#
Empiece por las empresas operadoras. Electricidad: la Oficina de Medio Ambiente y Ecología (Environment and Ecology Bureau) dice que, de hecho, CLP Power abastece Kowloon y los Nuevos Territorios, y Hongkong Electric abastece la isla de Hong Kong, Ap Lei Chau y Lamma. Agua: el ocupante solicita al Departamento de Abastecimiento de Agua pasar a ser el consumidor registrado. Gas: Towngas pide un documento de identidad y el contrato de alquiler firmado (línea directa 2880 6988).
Para la gestión del edificio, el sitio del Departamento de Asuntos Internos (Home Affairs Department) incluye una guía de la Ordenanza de Gestión de Edificios (Building Management Ordinance, Cap. 344) y ayuda sobre las corporaciones de propietarios (owners' corporations) (línea de la sede 2835 2500).
¿Cómo evito las estafas de alquiler?#
Las estafas de alquiler se tratan en la guía «Estafas y fraudes: cómo detectarlos y denunciarlos», que se ocupa de los tipos de estafa, de la denuncia y de qué hacer después de una estafa. Esta sección conserva un punto de la Autoridad de Agentes Inmobiliarios: dice que no se confíe en la información inmobiliaria difundida en las redes sociales.
Para comprobar la licencia de un agente, las advertencias sobre el subarriendo y el pago de la fianza directamente al propietario, véanse las secciones «Licencia del agente», «Subarriendo» y «Fianza» de esta guía.
Fuentes y datos1
¿Qué no pudimos confirmar?#
Comprobado en parte, así que no nos apoyamos en ello más arriba. La guía resumen del RVD (actualizada el 7 de diciembre de 2018) dice que la Parte IV no controla las subidas de renta, y que desalojar a un inquilino sin orden judicial es un delito (primera condena: HK$500.000 y 12 meses). Las páginas actuales del RVD no lo repiten. La página de la OLA sobre camas (bedspaces) (revisada el 22 de abril de 2022) dice que 12 o más camas necesitan licencia. El folleto de HK Electric no tiene fecha.
Ninguna página oficial que leímos indica alquileres de mercado, una fianza o una comisión de agente habituales, pasos para contratar internet de banda ancha ni asesoramiento del Consejo del Consumidor sobre arrendamientos. Las páginas de CLP Power nos bloquearon. Dos páginas del RVD dan direcciones de oficina distintas.
Fuentes y datos4
- Rating and Valuation Department: Summary Guide on the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance
- Office of the Licensing Authority: Bedspace Apartments, Overview
- HK Electric: How to apply for supply/transfer and termination of account
- Rating and Valuation Department: Part IVA, Regulated Tenancies of Subdivided Units