Affittare casa a Hong Kong
Come funziona l’affitto a Hong Kong: agenti, depositi cauzionali, imposta di bollo, diritti degli inquilini e dove ottenere consulenza gratuita. Controllato su pagine ufficiali il 27 ottobre 2026; dove quelle pagine non concordano o non dicono nulla, la guida lo dice chiaramente. L’acquisto di una casa non è trattato e non sono indicati affitti di mercato.
Fonti verificate ·
Come funziona l’affitto di una casa a Hong Kong?#
L’Autorità degli Agenti Immobiliari (Estate Agents Authority, EAA) dice che gli affitti si organizzano di solito tramite agenti immobiliari con licenza, e poi si firma un contratto di locazione con il proprietario. Si può anche trattare direttamente con un proprietario, per esempio tramite piattaforme online. L’EAA dice che una locazione conclusa in questo modo esula dalla sua competenza, avverte dei rischi per la sicurezza e dei rischi legali, e dice di non fidarsi delle informazioni sugli immobili sui social media.
L’EAA dice che una locazione dura di solito due anni. Le residenze universitarie sono trattate nella guida «Studiare a Hong Kong come studente non locale».
Come verifico che un agente abbia la licenza?#
Cercate nella Licence List dell’EAA per nome dell’agente, nome della società, nome commerciale o numero SPOB (statement of particulars of business). Si può anche consultare il registro delle licenze presso l’ufficio dell’EAA durante l’orario d’ufficio.
L’EAA dice che, se qualcuno si spaccia per un agente usando il suo nome o il suo numero di licenza, la sola verifica può non bastare. Si può chiedere di vedere l’Estate Agent Card (tesserino dell’agente: fotografia, numero di licenza, data di scadenza) o andare al negozio dell’agenzia. Gli annunci degli agenti devono riportare il nome commerciale, un numero di licenza o SPOB, un Property Number (numero dell’immobile) e una data. L’EAA dice di segnalare alle autorità di polizia giudiziaria i sospetti di sostituzione di persona.
Che cosa mi fa firmare l’agente prima di mostrarmi gli appartamenti?#
L’Estate Agency Agreement prescritto (modulo «Form 6»). L’EAA dice che l’agente deve stipularlo e spiegarlo prima di organizzare una visita o prima della firma del contratto di locazione, a seconda di quale sia il momento più vicino. Stabilisce il periodo di validità, il tipo di incarico e la commissione. Una volta firmato è giuridicamente vincolante, e l’agente deve darvi subito dopo un originale firmato o una copia.
L’EAA dice che il periodo di validità dovrebbe avere una data di inizio e una di fine, non «fino a nuovo avviso». L’agente può agire solo per voi (agenzia singola, single agency) o per voi e per il proprietario (doppia agenzia, dual agency).
Quanta commissione chiedono gli agenti, e quando la pago?#
Nessuna pagina ufficiale che abbiamo letto fissa una percentuale. L’EAA dice che l’importo o la percentuale si concorda tra voi e l’agente. La sua Circolare 24-01 (CR), in vigore dal 1° novembre 2024, dice alle agenzie di non seguire alcuna tariffa consueta o standard e incoraggia una lettera, prima del contratto di locazione, che indichi la commissione e che cosa copre.
La commissione si paga alla firma del contratto o quando la locazione inizia, come stabilito dal contratto vincolante. Non dovete nulla se il contratto salta senza colpa vostra. Se firmate una locazione con il proprietario dell’appartamento durante il periodo di validità del mandato, tramite un altro agente o direttamente, dovete comunque la commissione.
Che cosa dicono le pagine ufficiali che un contratto di locazione dovrebbe contenere?#
L’EAA dice che nessuna legge stabilisce un formato standard, e il Dipartimento per la Valutazione e le Imposte Immobiliari (Rating and Valuation Department, RVD) dice che l’Ordinanza non ha alcuna disposizione che regoli il formato. Le condizioni si negoziano, e il contratto è vincolante una volta firmato.
L’EAA dice che la durata è di solito due anni. Può includere una clausola di recesso anticipato (break clause), di solito con uno o due mesi di preavviso scritto dopo che l’inquilino ha occupato l’immobile per un periodo minimo, di solito da 12 a 14 mesi. Il contratto dovrebbe indicare il canone, se comprende le imposte locali sugli immobili (rates), il canone governativo (Government rent) e le spese di gestione, la data di pagamento ed eventuali opzioni di rinnovo. Dice di non firmare con condizioni essenziali lasciate in bianco.
Quanto è grande il deposito cauzionale, e posso usarlo come affitto?#
L’EAA dice che i proprietari in genere richiedono un deposito cauzionale da uno a tre mesi di affitto. Nessuna pagina ufficiale che abbiamo letto fissa un massimo legale per le locazioni ordinarie. Salvo che il proprietario sia stato d’accordo in anticipo, il deposito non può compensare l’affitto. Alla fine il proprietario può detrarre l’affitto e le spese arretrati.
L’EAA consiglia di pagare direttamente il proprietario, oppure con assegno o assegno circolare intestato al proprietario, e di chiedere subito una ricevuta. Il Potere Giudiziario (Judiciary) elenca un modulo di esempio per chiedere la restituzione di un deposito cauzionale d’affitto al Tribunale per le Controversie di Modesto Valore (Small Claims Tribunal), che esamina richieste fino a HK$75.000 senza avvocati.
Chi paga l’imposta di bollo su una locazione, ed entro quando?#
Il Dipartimento delle Entrate (Inland Revenue Department, IRD) dice che chi firma il contratto di locazione è tenuto all’imposta di bollo (stamp duty), e che il contratto va bollato entro 30 giorni dalla firma. Può occuparsene il proprietario, l’inquilino o un agente, e le parti decidono come dividere il costo. L’EAA dice che, in genere, proprietario e inquilino pagano quote uguali.
L’IRD dice che un contratto non bollato non può essere ammesso come prova nei procedimenti civili in tribunale. Si presenta la domanda tramite GovHK e-Stamping, oppure per posta o di persona all’Ufficio del Bollo (Stamp Office) a Kai Tak.
Quanto è l’imposta di bollo su una locazione?#
GovHK elenca l’imposta in base alla durata della locazione (pagina rivista a maggio 2026). Fino a 1 anno: 0,25% del canone totale per la durata. Oltre 1 e fino a 3 anni: 0,5% del canone annuo o del canone annuo medio. Oltre 3 anni: 1% del canone annuo o del canone annuo medio. Il canone è arrotondato per eccesso a HK$100, e un deposito indicato nel contratto non viene conteggiato.
GovHK dice che la bollatura in ritardo comporta una penale pari al doppio dell’imposta (fino a 1 mese di ritardo), a 4 volte (oltre 1 e fino a 2 mesi) e a 10 volte dopo. Il Collector può ridurla.
Chi paga le imposte sugli immobili, il canone governativo, le spese di gestione e le riparazioni?#
Decide il contratto. L’RVD dice che proprietario e occupante sono entrambi tenuti al pagamento delle imposte locali sugli immobili (rates) e che, in assenza di accordo, paga l’occupante. Il proprietario è tenuto al canone governativo. L’EAA dice che i proprietari, a seconda dell’accordo, dovrebbero pagare le imposte sugli immobili, il canone governativo, le spese di gestione e le riparazioni strutturali.
Per le altre riparazioni, l’RVD dice che l’Ordinanza non ha alcuna disposizione che regoli le responsabilità di riparazione nelle locazioni ordinarie. Proprietario e inquilino possono accordarsi liberamente sulle condizioni, e le controversie che non si risolvono possono andare in giudizio.
Che cosa dice la legge sulla mia locazione e sulle ricevute dell’affitto?#
Il contratto stabilisce la maggior parte delle regole. L’RVD amministra l’Ordinanza su Locatori e Locatari (Consolidamento) (Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance, Cap. 7). Dice che una locazione abitativa può cessare secondo le sue condizioni o come concordano le parti. In mancanza di una regola contrattuale sul preavviso o di un accordo, si applica in genere la common law: un termine fisso finisce alla scadenza, una locazione periodica annuale richiede almeno mezzo anno di preavviso, e quelle più brevi richiedono un periodo intero di preavviso.
L’EAA dice che il proprietario deve rilasciare una ricevuta per l’affitto, altrimenti commette un reato. L’RVD dice di gestire i reclami sulle locazioni e di prendere provvedimenti contro i reati previsti dall’Ordinanza.
Il proprietario può porre fine alla mia locazione o farmi andare via?#
L’RVD dice che, senza una condizione contraria nel contratto, la Parte IV (Part IV) permette al proprietario di dichiarare risolta (forfeit) una locazione abitativa per mancato pagamento dell’affitto entro 15 giorni dalla scadenza, uso immorale o illegale, fastidio o disturbo non necessari (compreso il ritardo persistente nei pagamenti), oppure modifica strutturale senza consenso.
Per gli arretrati il proprietario può chiedere un provvedimento di «distress» (sequestro di beni per canoni arretrati) tramite il Tribunale Distrettuale (District Court), agire presso il Tribunale per le Controversie di Modesto Valore (fino a HK$75.000) o presso il Tribunale Distrettuale, oppure chiedere al Tribunale del Territorio (Lands Tribunal) un ordine di rilascio dell’immobile (possession order). L’EAA dice che anche il subaffitto senza consenso, quando il contratto lo vieta, può portare a un ordine di rilascio.
E se subaffitto, o affitto da un inquilino?#
L’EAA dice che, se la locazione principale vieta il subaffitto, l’inquilino ha prima bisogno del consenso scritto del proprietario. Il subaffitto non può durare più della locazione principale, e le sue condizioni di solito la seguono. Un subaffittuario dovrebbe stare attento se il proprietario o l’inquilino originario chiede un grosso anticipo.
Senza consenso, il proprietario può chiedere un ordine di rilascio, e l’inquilino originario e il subaffittuario possono perdere il diritto di occupare l’immobile. L’EAA dice di controllare nel contratto originario se c’è un divieto.
Che cosa cambia se affitto un appartamento suddiviso?#
La Parte IVA (Part IVA) regola una locazione di un’unità suddivisa a uso abitativo che inizia il 22 gennaio 2022 o dopo, per l’abitazione dell’inquilino persona fisica. Una camera da letto affittata da un proprietario persona fisica che vive nell’unità è esclusa solo se non è un subaffitto e i locali sono delimitati come camera da letto nell’ultima planimetria dell’edificio.
L’RVD dice che ogni locazione regolata dura 2 anni, con il diritto a un secondo periodo; gli aumenti nel secondo periodo seguono l’indice dei canoni, fino al 10%. Il proprietario deve riparare scarichi, tubature e impianti elettrici che servono esclusivamente l’unità, oltre alle finestre e ai propri arredi fissi. Si può recedere con 30 giorni di preavviso, non prima della fine del primo anno.
Quali spese e nuove regole si applicano agli appartamenti suddivisi?#
L’EAA dice che, oltre all’affitto, al deposito cauzionale, alle spese ripartite per servizi comuni come acqua ed elettricità e al risarcimento per inadempimento, il proprietario di una locazione regolata non può riscuotere altre spese. Per l’acqua, l’RVD dice che un consumatore registrato può recuperare soltanto l’importo fatturato dal Dipartimento per le Forniture Idriche (Water Supplies Department); un sospetto addebito eccessivo va segnalato al dipartimento al 2824 5000.
L’Ufficio per l’Edilizia Abitativa (Housing Bureau) dice che l’Ordinanza sulle Unità Abitative Basilari (Basic Housing Units Ordinance, Cap. 658) è entrata in vigore il 1° marzo 2026, tranne il reato di locazione. Le unità esistenti possono registrarsi fino al 28 febbraio 2027. Dal 1° marzo 2027, affittarne una senza una registrazione valida nel periodo di tolleranza (grace period) o senza riconoscimento è un reato.
Che cosa devo controllare sull’appartamento prima di firmare?#
L’EAA dice che, a meno che non vi rinunciate, l’agente deve darvi un Leasing Information Form (modulo informativo sulla locazione, Modulo 2): proprietario, ipoteche, superficie, uso e limiti di locazione. Un agente che agisce per il proprietario deve fare una ricerca catastale (land search) prima della firma e darvene una copia. Anche l’IRD dice di controllare la proprietà presso il Catasto (Land Registry).
L’EAA avverte che, se la banca non ha approvato l’affitto e il proprietario smette di pagare il mutuo, potete perdere il diritto di occupare l’immobile. Dice di scegliere solo un’unità residenziale. Gli agenti devono informarvi delle opere edilizie abusive che trovano. Gli appartamenti dell’Home Ownership Scheme (programma di acquisto di alloggi) non possono essere affittati prima che sia rimossa la restrizione alla cessione (alienation restriction).
Dove posso ottenere consulenza gratuita o risolvere una controversia?#
L’RVD offre ai proprietari e agli inquilini servizi gratuiti di consulenza e di mediazione. Telefono 2150 8303, oppure scrivete a 15/F, Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon. Il personale dell’RVD è presente anche al Tribunale del Territorio e in cinque Uffici Distrettuali (District Offices) in giorni stabiliti. La mediazione richiede l’accordo di entrambe le parti, e l’RVD non può dare consulenza legale.
Per i reclami su un agente, la linea dell’EAA è 2111 2777. Il Potere Giudiziario dice che una consulenza legale gratuita può essere disponibile tramite il Free Legal Advice Scheme del Servizio degli Avvocati di Turno (Duty Lawyer Service) in alcuni Uffici Distrettuali.
Un proprietario o un agente può rifiutarmi per la mia razza o la mia famiglia?#
La Commissione per le Pari Opportunità (Equal Opportunities Commission, EOC) dice che le ordinanze contro la discriminazione sessuale, per disabilità, per situazione familiare e razziale riguardano la cessione e la gestione di immobili, e vincolano proprietari e agenti immobiliari. I suoi esempi comprendono rifiutarsi di affittare per motivi di razza o di disabilità, chiedere documenti non normalmente richiesti per motivi di razza o di situazione familiare, e sfrattare per un motivo vietato.
Un proprietario che vive nell’immobile e non usa un agente né fa pubblicità può scegliere l’inquilino. L’EOC dice che i reclami devono essere presentati per iscritto entro 12 mesi e che il procedimento in tribunale può iniziare entro 24 mesi.
Chi è appena arrivato può chiedere un alloggio pubblico in affitto?#
Solo se soddisfa i criteri dell’Autorità per l’Edilizia Abitativa (Housing Authority, HA). L’HA dice che il richiedente e tutti i familiari devono risiedere a Hong Kong con il diritto di ingresso (right to land), e la loro residenza non deve essere soggetta ad alcuna condizione di soggiorno tranne un limite di soggiorno. Al momento dell’assegnazione, almeno metà dei familiari deve aver vissuto a Hong Kong per sette anni. Reddito e patrimonio netto devono rientrare nei limiti dell’HA.
L’HA dice che chi è appena arrivato e ha 18 anni o più può registrarsi, e può anche affittare sul mercato privato. La sua linea diretta è 2712 2712. La pagina non dice come venga trattato ciascun tipo di visto.
Gli affitti brevi e le pensioni hanno bisogno di una licenza?#
In genere sì. L’Ufficio dell’Autorità di Licenza (Office of the Licensing Authority, OLA) dice che i locali presentati come offerta di alloggio per dormire a pagamento per meno di 28 giorni consecutivi sono un hotel o una pensione (guesthouse) ai sensi del Cap. 349 e hanno bisogno di una licenza prima di aprire. Non serve una licenza se ogni locazione è di almeno 28 giorni continuativi.
L’OLA dice che la pena massima è una multa di HK$500.000 e 3 anni di carcere, e che ne rispondono i proprietari e gli inquilini dei locali, non gli ospiti. La sua app, Hong Kong Licensed Hotels and Guesthouses, permette di cercare i luoghi con licenza e di segnalare quelli sospettati di esserne privi.
Come attivo elettricità, gas e acqua, e chi aiuta per l’edificio?#
Cominciate dai gestori. Elettricità: l’Ufficio per l’Ambiente e l’Ecologia (Environment and Ecology Bureau) dice che, di fatto, CLP Power fornisce Kowloon e i Nuovi Territori, e Hongkong Electric fornisce l’isola di Hong Kong, Ap Lei Chau e Lamma. Acqua: l’occupante chiede al Dipartimento per le Forniture Idriche di diventare il consumatore registrato. Gas: Towngas chiede un documento di identità e il contratto di affitto firmato (linea diretta 2880 6988).
Per la gestione dell’edificio, il sito del Dipartimento degli Affari Interni (Home Affairs Department) ha una guida all’Ordinanza sulla Gestione degli Edifici (Building Management Ordinance, Cap. 344) e aiuto sulle società dei proprietari (owners’ corporations) (linea della sede centrale 2835 2500).
Come evito le truffe sugli affitti?#
Le truffe sugli affitti sono trattate nella guida «Truffe e frodi: come riconoscerle e segnalarle», che ha il compito di spiegare i tipi di truffa, come segnalarle e che cosa fare dopo una truffa. Questa sezione mantiene un solo punto dell’Autorità degli Agenti Immobiliari: dice di evitare di fidarsi delle informazioni sugli immobili diffuse sui social media.
Per verificare la licenza di un agente, le cautele sul subaffitto e il pagamento diretto di un deposito al proprietario, vedete le sezioni «Licenza dell’agente», «Subaffitto» e «Deposito cauzionale» di questa guida.
Che cosa non abbiamo potuto confermare?#
Verificato solo in parte, quindi non usato sopra. La guida riassuntiva dell’RVD (aggiornata il 7 dicembre 2018) dice che la Parte IV non controlla gli aumenti dell’affitto e che sfrattare un inquilino senza un ordine del tribunale è un reato (prima condanna: HK$500.000 e 12 mesi). Le pagine attuali dell’RVD non lo ripetono. La pagina dell’OLA sui posti letto (bedspace; rivista il 22 aprile 2022) dice che 12 o più posti letto richiedono una licenza. Il dépliant di HK Electric non ha data.
Nessuna pagina ufficiale che abbiamo letto indica affitti di mercato, un deposito o una commissione dell’agente abituali, le fasi per la connessione a banda larga o la consulenza del Consiglio dei Consumatori (Consumer Council) sulle locazioni. Le pagine di CLP Power ci hanno bloccato. Due pagine dell’RVD indicano indirizzi diversi dell’ufficio.
Fonti e dati4
- Rating and Valuation Department: Summary Guide on the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance
- Office of the Licensing Authority: Bedspace Apartments, Overview
- HK Electric: How to apply for supply/transfer and termination of account
- Rating and Valuation Department: Part IVA, Regulated Tenancies of Subdivided Units