استئجار مسكن في هونغ كونغ
كيف يجري الإيجار في هونغ كونغ: الوكلاء والودائع ورسوم الدمغة وحقوق المستأجر وأين تحصل على مشورة مجانية. جرى التحقق من الصفحات الرسمية في 27 أكتوبر 2026؛ وحيثما تتعارض تلك الصفحات أو لا تقول شيئًا، يذكر هذا الدليل ذلك بوضوح. وشراء مسكن غير مغطى، ولا تُذكر إيجارات السوق.
تاريخ مراجعة المصادر ·
كيف يجري استئجار مسكن في هونغ كونغ؟#
تقول هيئة وكلاء العقارات (Estate Agents Authority, EAA) إن الإيجارات تُرتَّب عادةً عبر وكلاء عقارات مرخصين، ثم توقّع عقد إيجار مع المالك. ويجوز لك أيضًا التعامل مع المالك مباشرة، مثلًا عبر منصات الإنترنت. وتقول EAA إن عقد الإيجار المرتَّب بهذه الطريقة يقع خارج اختصاصها، وتحذّر من مخاطر على السلامة وقانونية، وتقول ألا تثق بمعلومات العقارات على وسائل التواصل الاجتماعي.
وتقول EAA إن مدة الإيجار عادةً سنتان. والمساكن الجامعية مغطاة في دليل «الدراسة في هونغ كونغ كطالب غير محلي».
كيف أتحقق من أن الوكيل مرخص؟#
ابحث في قائمة التراخيص (Licence List) لدى EAA باسم الوكيل أو اسم الشركة أو الاسم التجاري أو رقم SPOB (statement of particulars of business). ويمكنك أيضًا الاطلاع على سجل التراخيص في مكتب EAA خلال ساعات الدوام.
وتقول EAA إنه إذا انتحل شخص صفة وكيل باستخدام اسمه أو رقم رخصته، فقد لا يكفي التحقق وحده. ويمكنك أن تطلب رؤية بطاقة الوكيل العقاري (Estate Agent Card) (صورة ورقم الرخصة وتاريخ الانتهاء) أو زيارة مكتب الوكالة. ويجب أن تُظهر إعلانات الوكلاء الاسم التجاري ورقم رخصة أو رقم SPOB ورقم العقار (Property Number) وتاريخًا. وتقول EAA إنه ينبغي الإبلاغ عن الاشتباه في الانتحال إلى سلطات إنفاذ القانون.
ماذا يجعلني الوكيل أوقّع قبل أن يريني الشقق؟#
اتفاقية الوكالة العقارية المقررة (Estate Agency Agreement) (النموذج 6). وتقول EAA إن على الوكيل إبرامها وشرحها قبل ترتيب معاينة أو قبل توقيع عقد الإيجار، أيهما أسبق. وهي تحدد مدة السريان ونوع التكليف والعمولة. وهي ملزمة قانونًا بمجرد التوقيع، وعلى الوكيل أن يعطيك أصلًا موقعًا أو نسخة فور ذلك.
وتقول EAA إن مدة السريان ينبغي أن تكون لها تواريخ بداية ونهاية، لا «حتى إشعار آخر». ويجوز للوكيل أن يعمل لصالحك وحدك (وكالة منفردة) أو لصالحك ولصالح المالك (وكالة مزدوجة).
كم تتقاضى الوكالات من عمولة، ومتى أدفع؟#
لا تضع أي صفحة رسمية قرأناها معدلًا. وتقول EAA إن المبلغ أو المعدل يُتفق عليه بينك وبين الوكيل. وتوجّه تعميمها 24-01 (CR)، الساري من 1 نوفمبر 2024، الوكالات إلى ألا تتبع أي معدل معتاد أو معياري، وتشجع على خطاب قبل عقد الإيجار يبيّن العمولة وما تغطيه.
وتُستحق العمولة عند توقيع عقد الإيجار، أو عند بدء الإيجار كما ينص عقد الإيجار الملزم. ولا تدين بشيء إذا لم يتم العقد دون خطأ منك. وإذا وقّعت إيجارًا مع مالك الشقة خلال مدة سريان الاتفاقية، عبر وكيل آخر أو مباشرة، فما زلت مدينًا بالعمولة.
ماذا تقول الصفحات الرسمية إن عقد الإيجار ينبغي أن يغطي؟#
تقول EAA إنه لا يوجد قانون يضع صيغة معيارية، وتقول دائرة الرسوم والتقييم (Rating and Valuation Department, RVD) إن القانون لا يتضمن حكمًا ينظّم الصيغة. والشروط تُتفاوض عليها، والعقد ملزم بمجرد التوقيع.
وتقول EAA إن المدة عادةً سنتان. وقد يتضمن بند إنهاء مبكر (break clause)، وعادةً إشعار كتابي قبل شهر أو شهرين بعد أن يقيم المستأجر مدة دنيا، وعادةً 12 إلى 14 شهرًا. وينبغي أن يبيّن العقد الإيجار، وهل يشمل الرسوم العقارية (rates) والإيجار الحكومي (Government rent) ورسوم الإدارة، وتاريخ الدفع وأي خيار للتجديد. وتقول: لا توقّع والشروط الأساسية فارغة.
ما حجم وديعة الضمان، وهل أستطيع استخدامها بدل الإيجار؟#
تقول EAA إن الملاك يطلبون عمومًا وديعة ضمان (security deposit) تعادل إيجار شهر إلى ثلاثة أشهر. ولا تضع أي صفحة رسمية قرأناها حدًا أقصى قانونيًا للإيجارات العادية. وما لم يوافق المالك مسبقًا، لا يجوز احتساب الوديعة مقابل الإيجار. وفي النهاية يجوز للمالك أن يخصم الإيجار والرسوم المتأخرة.
وتنصح EAA بالدفع للمالك مباشرة، أو بشيك أو حوالة مصرفية لأمر المالك، وطلب إيصال فورًا. وتدرج السلطة القضائية (Judiciary) نموذجًا لطلب استرداد وديعة الإيجار في محكمة المطالبات الصغيرة (Small Claims Tribunal)، التي تنظر في المطالبات حتى HK$75,000 دون محامين.
من يدفع رسوم الدمغة على عقد الإيجار، وبحلول أي موعد؟#
تقول دائرة الإيرادات الداخلية (Inland Revenue Department, IRD) إن الأشخاص الذين يوقّعون عقد الإيجار هم المسؤولون عن رسوم الدمغة (stamp duty)، وإنه يجب دمغه خلال 30 يومًا من التوقيع. ويمكن للمالك أو المستأجر أو الوكيل ترتيب ذلك، ويقرر الطرفان كيف يتقاسمان التكلفة. وتقول EAA إن المالك والمستأجر يدفعان عمومًا حصتين متساويتين.
وتقول IRD إن العقد غير المدموغ لا يمكن قبوله دليلًا في الإجراءات المدنية أمام المحاكم. قدّم الطلب عبر GovHK e-Stamping، أو بالبريد أو شخصيًا في مكتب الدمغة (Stamp Office) في Kai Tak.
كم تبلغ رسوم الدمغة على عقد إيجار؟#
يدرج GovHK الرسم بحسب مدة الإيجار (الصفحة روجعت في مايو 2026). حتى سنة واحدة (1): 0.25% من إجمالي الإيجار على مدى المدة. أكثر من سنة (1) وحتى 3 سنوات: 0.5% من الإيجار السنوي أو متوسطه السنوي. أكثر من 3 سنوات: 1% من الإيجار السنوي أو متوسطه السنوي. ويُقرَّب الإيجار إلى أقرب HK$100 للأعلى، ولا تُحتسب الوديعة المذكورة في العقد.
ويقول GovHK إن الدمغ المتأخر يستوجب غرامة قدرها ضعف الرسم (تأخير حتى شهر واحد (1))، و4 أمثال (أكثر من شهر (1) وحتى شهرين (2))، و10 أمثال بعد ذلك. وقد يخفضها المحصّل (Collector).
من يدفع الرسوم العقارية والإيجار الحكومي ورسوم الإدارة والإصلاحات؟#
عقد الإيجار هو الذي يقرر. وتقول RVD إن المالك وشاغل العقار كليهما مسؤولان عن الرسوم العقارية (rates)، وفي غياب اتفاق يدفعها الشاغل. والمالك مسؤول عن الإيجار الحكومي. وتقول EAA إن على الملاك، بحسب الاتفاق، دفع الرسوم العقارية والإيجار الحكومي ورسوم الإدارة والإصلاحات الإنشائية.
وبشأن الإصلاحات الأخرى، تقول RVD إن القانون لا يتضمن حكمًا ينظّم مسؤوليات الإصلاح في الإيجارات العادية. ويجوز للمالك والمستأجر الاتفاق على الشروط بحرية، وما لا يمكن تسويته من النزاعات قد يُحال إلى إجراءات قانونية.
ماذا يقول القانون عن إيجاري وإيصالات الإيجار؟#
عقد الإيجار يضع معظم القواعد. وتتولى RVD إدارة قانون المالك والمستأجر (توحيد) (Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance) (Cap. 7). وتقول إن الإيجار السكني قد ينتهي بموجب شروطه أو كما يتفق الطرفان. وفي غياب قاعدة تعاقدية للإشعار أو اتفاق، ينطبق القانون العام عمومًا: تنتهي المدة المحددة بانقضائها، ويتطلب الإيجار الدوري السنوي إشعارًا لا يقل عن نصف سنة، وتتطلب الأقصر مدة إشعار كاملة.
وتقول EAA إن على المالك أن يعطي إيصالًا بالإيجار وإلا ارتكب جريمة. وتقول RVD إنها تعالج شكاوى الإيجار وتتخذ إجراءات إنفاذ ضد الجرائم بموجب القانون.
هل يستطيع مالكي إنهاء إيجاري أو إجباري على المغادرة؟#
تقول RVD إنه في غياب شرط مخالف في الاتفاق، يتيح الجزء IV للمالك فسخ الإيجار السكني لعدم دفع الإيجار خلال 15 يومًا من تاريخ الاستحقاق، أو للاستعمال غير الأخلاقي أو غير القانوني، أو للإزعاج أو الإقلاق غير الضروري (ومنه التأخر المتكرر في الدفع)، أو للتعديل الإنشائي دون موافقة.
وفي حالة المتأخرات، يمكن للمالك أن يسعى إلى الحجز على المنقولات (distress) عبر المحكمة المحلية، أو يرفع دعوى في محكمة المطالبات الصغيرة (حتى HK$75,000) أو المحكمة المحلية، أو يتقدم إلى محكمة الأراضي (Lands Tribunal) بطلب أمر استرداد الحيازة (possession order). وتقول EAA إن التأجير من الباطن دون موافقة، حيث يحظره الاتفاق، قد يؤدي أيضًا إلى أمر استرداد الحيازة.
ماذا لو كنت أؤجر من الباطن أو أستأجر من مستأجر؟#
تقول EAA إنه إذا كان الإيجار الرئيسي يحظر التأجير من الباطن، يحتاج المستأجر إلى موافقة كتابية من المالك أولًا. ولا يجوز أن يمتد الإيجار من الباطن أطول من الإيجار الرئيسي، وتتبع شروطه عادةً شروطه. وعلى المستأجر من الباطن أن يكون يقظًا إذا طلب المالك أو المستأجر الأصلي دفعة مقدمة كبيرة.
ودون موافقة، يجوز للمالك أن يطلب أمر استرداد الحيازة، وقد يفقد المستأجر الأصلي والمستأجر من الباطن حيازتهما. وتقول EAA إنه ينبغي التحقق في الاتفاق الأصلي من وجود حظر.
ما الذي يختلف إذا استأجرت شقة مقسّمة؟#
ينظّم الجزء IVA إيجار الوحدة السكنية المقسّمة (subdivided unit) الذي يبدأ في 22 يناير 2022 أو بعده، لمسكن المستأجر الفرد نفسه. وتُستثنى غرفة النوم التي يؤجرها مالك فرد يسكن في الوحدة فقط إذا لم تكن إيجارًا من الباطن وكان المكان محددًا كغرفة نوم في أحدث مخطط للمبنى.
وتقول RVD إن مدة كل إيجار منظَّم سنتان (2)، مع حق في إيجار ثانٍ؛ وزيادات المدة الثانية تتبع مؤشر الإيجارات، بحد أقصى 10%. وعلى المالك إصلاح المصارف والأنابيب والأسلاك التي تخدم الوحدة وحدها، إضافة إلى النوافذ وتجهيزاته. ويجوز لك إنهاؤه بإشعار 30 يومًا، لا قبل انتهاء السنة الأولى.
ما الرسوم والقواعد الجديدة التي تنطبق على الوحدات المقسّمة؟#
تقول EAA إنه، باستثناء الإيجار ووديعة الإيجار والرسوم الموزعة للخدمات المشتركة مثل الماء والكهرباء والتعويض عن الإخلال، لا يجوز لمالك إيجار منظَّم تحصيل رسوم أخرى. وبالنسبة للماء، تقول RVD إن المستهلك المسجّل لا يجوز له استرداد إلا الرسم الذي فوترته دائرة إمدادات المياه؛ وأبلغ الدائرة عن الاشتباه في المغالاة على الرقم 2824 5000.
ويقول مكتب الإسكان (Housing Bureau) إن قانون الوحدات السكنية الأساسية (Basic Housing Units Ordinance) (Cap. 658) سرى في 1 مارس 2026، باستثناء جريمة التأجير. ويمكن للوحدات القائمة التسجيل حتى 28 فبراير 2027. واعتبارًا من 1 مارس 2027، يُعدّ تأجير وحدة دون تسجيل أو اعتراف ساري في فترة السماح جريمة.
ماذا ينبغي أن أتحقق منه في الشقة قبل التوقيع؟#
تقول EAA إنه ما لم تتنازل، على الوكيل أن يعطيك نموذج معلومات التأجير (Leasing Information Form) (النموذج 2): المالك والرهون والمساحة والاستعمال وقيود التأجير. وعلى الوكيل الذي يعمل لصالح المالك إجراء بحث في سجل الأراضي قبل التوقيع وإعطاؤك نسخة. وتقول IRD أيضًا: تحقق من الملكية في دائرة تسجيل الأراضي (Land Registry).
وتحذّر EAA من أنه إذا لم يوافق المصرف على التأجير وتوقف المالك عن سداد الرهن، فقد تفقد حيازتك. وتقول: اختر وحدة سكنية فقط. وعلى الوكلاء إبلاغك بأعمال البناء غير القانونية التي يكتشفونها. ولا يجوز تأجير شقق مخطط تملك المنازل (Home Ownership Scheme) قبل رفع قيد التصرف (alienation restriction).
أين أحصل على مشورة مجانية أو أسوّي نزاعًا؟#
تقدم RVD خدمات استشارية ووساطة مجانية للملاك والمستأجرين. الهاتف 2150 8303، أو اكتب إلى 15/F, Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon. ويجلس موظفو RVD أيضًا في محكمة الأراضي وفي خمسة مكاتب منطقة (District Offices) في أيام محددة. والوساطة تتطلب موافقة الطرفين، ولا تستطيع RVD تقديم مشورة قانونية.
وللشكاوى ضد وكيل، الخط الساخن لـ EAA هو 2111 2777. وتقول السلطة القضائية إن المشورة القانونية المجانية قد تتوافر عبر مخطط المشورة القانونية المجانية (Free Legal Advice Scheme) التابع لخدمة المحامي المناوب (Duty Lawyer Service) في بعض مكاتب المناطق.
هل يستطيع المالك أو الوكيل رفضي بسبب عرقي أو أسرتي؟#
تقول لجنة تكافؤ الفرص (Equal Opportunities Commission, EOC) إن قوانين التمييز على أساس الجنس والإعاقة والوضع العائلي والعرق تغطي التصرف في العقارات وإدارتها، وتُلزم الملاك ووكلاء العقارات. ومن أمثلتها رفض التأجير بسبب العرق أو الإعاقة، وطلب مستندات لا تُطلب عادةً بسبب العرق أو الوضع العائلي، والإخلاء لسبب محظور.
ويجوز للمالك الذي يسكن في العقار، ولا يستعين بوكيل ولا يعلن، أن يختار المستأجر. وتقول EOC إن الشكاوى يجب أن تكون كتابية خلال 12 شهرًا، وقد تبدأ الإجراءات أمام المحكمة خلال 24 شهرًا.
هل يستطيع القادم الجديد التقدم بطلب سكن عام للإيجار؟#
فقط إذا استوفيت معايير هيئة الإسكان (Housing Authority, HA). وتقول الهيئة إن على مقدم الطلب وجميع أفراد الأسرة الإقامة في هونغ كونغ مع حق النزول (right to land)، ويجب ألا تخضع إقامتهم لأي شرط بقاء سوى الحد المسموح للإقامة. وعند التخصيص، يجب أن يكون نصف أفراد الأسرة على الأقل قد أقاموا في هونغ كونغ سبع سنوات. ويجب أن يكون الدخل وصافي الأصول ضمن حدود الهيئة.
وتقول الهيئة إن بإمكان القادمين الجدد البالغين 18 عامًا أو أكثر التسجيل، ويمكنهم أيضًا الاستئجار في القطاع الخاص. وخطها الساخن 2712 2712. ولا تقول الصفحة كيف يُعامل كل نوع من التأشيرات.
هل تحتاج الإيجارات قصيرة الأجل ودور الضيافة إلى ترخيص؟#
عمومًا نعم. يقول مكتب سلطة الترخيص (Office of the Licensing Authority, OLA) إن المباني التي تُعرض لتوفير مكان للنوم مقابل رسم لأقل من 28 يومًا متتاليًا هي فندق أو دار ضيافة بموجب Cap. 349 وتحتاج إلى ترخيص قبل الافتتاح. ولا حاجة إلى ترخيص إذا كان كل تأجير لمدة 28 يومًا متصلة على الأقل.
ويقول OLA إن العقوبة القصوى غرامة HK$500,000 والسجن 3 سنوات، وإن مالكي المباني ومستأجريها، لا الضيوف، هم المسؤولون. ويتيح تطبيقه Hong Kong Licensed Hotels and Guesthouses البحث عن الأماكن المرخصة والإبلاغ عن الأماكن التي يُشتبه في عدم ترخيصها.
كيف أبدأ الكهرباء والغاز والماء، ومن يساعد بشأن المبنى؟#
ابدأ بالمشغّلين. الكهرباء: يقول مكتب البيئة والبيئة الطبيعية (Environment and Ecology Bureau) إنه، بحكم الواقع، تزوّد CLP Power كولون والأراضي الجديدة، وتزوّد Hongkong Electric جزيرة هونغ كونغ وAp Lei Chau وLamma. الماء: يتقدم الشاغل إلى دائرة إمدادات المياه ليصبح المستهلك المسجّل. الغاز: تطلب Towngas وثيقة هوية وعقد الإيجار الموقع (الخط الساخن 2880 6988).
وبشأن إدارة المباني، يحمل موقع دائرة الشؤون الداخلية دليلًا لقانون إدارة المباني (Building Management Ordinance) (Cap. 344) ومساعدة بشأن مؤسسات الملاك (owners' corporations) (خط المقر 2835 2500).
كيف أتجنب عمليات احتيال الإيجار؟#
عمليات احتيال الإيجار مغطاة في دليل «الاحتيال والنصب: كيف تكتشفه وتبلّغ عنه»، الذي يتولى أنواع الاحتيال والإبلاغ وما يجب فعله بعد الاحتيال. ويحتفظ هذا القسم بنقطة واحدة من هيئة وكلاء العقارات: تقول: تجنب الوثوق بمعلومات العقارات المنتشرة على وسائل التواصل الاجتماعي.
وللتحقق من رخصة الوكيل، والتنبيهات بشأن التأجير من الباطن، ودفع الوديعة مباشرة إلى المالك، انظر أقسام «ترخيص الوكيل» و«التأجير من الباطن» و«الوديعة» في هذا الدليل.
المصادر والبيانات1
ما الذي لم نتمكن من تأكيده؟#
جرى التحقق منه جزئيًا، ولذلك لم نعتمد عليه أعلاه. يقول الدليل الموجز لـ RVD (محدَّث في 7 ديسمبر 2018) إن الجزء IV لا يضبط زيادات الإيجار، وإن إخلاء مستأجر دون أمر من المحكمة جريمة (الإدانة الأولى: HK$500,000 و12 شهرًا). ولا تكرر صفحات RVD الحالية ذلك. وتقول صفحة الأسرّة (bedspace) لدى OLA (روجعت في 22 أبريل 2022) إن 12 سريرًا أو أكثر تحتاج إلى ترخيص. ونشرة HK Electric بلا تاريخ.
ولا تذكر أي صفحة رسمية قرأناها إيجارات السوق ولا وديعة أو رسم وكيل معتادين ولا خطوات النطاق العريض (broadband) ولا مشورة مجلس المستهلك بشأن الإيجار. وحجبتنا صفحات CLP Power. وتعطي صفحتان لـ RVD عنوانين مختلفين للمكتب.
المصادر والبيانات4
- Rating and Valuation Department: Summary Guide on the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance
- Office of the Licensing Authority: Bedspace Apartments, Overview
- HK Electric: How to apply for supply/transfer and termination of account
- Rating and Valuation Department: Part IVA, Regulated Tenancies of Subdivided Units