Аренда жилья в Гонконге
Как устроена аренда в Гонконге: агенты, залог, гербовый сбор, права арендатора и где получить бесплатную консультацию. Проверено по официальным страницам 27 октября 2026 года; если эти страницы расходятся или ничего не говорят, руководство прямо об этом сообщает. Покупка жилья здесь не рассматривается, рыночные ставки аренды не приводятся.
Источники проверены ·
Как устроена аренда жилья в Гонконге?#
Управление агентств недвижимости (Estate Agents Authority, EAA) сообщает, что аренда обычно оформляется через лицензированных агентов по недвижимости, после чего вы подписываете договор аренды с арендодателем. Можно также иметь дело с арендодателем напрямую, например через онлайн-платформы. EAA сообщает, что договор, оформленный таким способом, не входит в его юрисдикцию, предупреждает о рисках для безопасности и закона и советует не доверять информации о недвижимости в социальных сетях.
EAA сообщает, что срок аренды обычно составляет два года. Студенческие общежития рассмотрены в руководстве «Учёба в Гонконге для нелокальных студентов».
Как проверить, что у агента есть лицензия?#
Найдите агента в Licence List (списке лицензий) EAA по имени агента, названию компании, названию бизнеса или номеру SPOB (заявление о деталях бизнеса, statement of particulars of business). Реестр лицензий можно также посмотреть в офисе EAA в рабочие часы.
EAA сообщает, что если кто-то выдаёт себя за агента, используя его имя или номер лицензии, одной проверки может быть недостаточно. Можно попросить показать карточку агента (Estate Agent Card; фотография, номер лицензии, срок действия) или зайти в офис агентства. В рекламе агентов должны быть указаны название бизнеса, номер лицензии или SPOB, номер объекта (Property Number) и дата. EAA советует сообщать о подозрении на выдачу себя за другого правоохранительным органам.
Что агент заставляет подписать перед показом квартир?#
Установленную форму Соглашения об агентских услугах (Estate Agency Agreement, Form 6). EAA сообщает, что агент должен заключить его и разъяснить его до организации просмотра или до подписания договора аренды, смотря что произойдёт раньше. В нём указаны срок действия, вид поручения и комиссия. После подписания оно имеет юридическую силу, и сразу после этого агент должен дать вам подписанный оригинал или копию.
EAA сообщает, что у срока действия должны быть даты начала и окончания, а не «до дальнейшего уведомления». Агент может действовать только от вашего имени (single agency) или от вашего имени и от имени арендодателя (dual agency).
Источники и данные1
Сколько берут агенты и когда платить?#
Ни одна из прочитанных нами официальных страниц не устанавливает ставку. EAA сообщает, что сумма или ставка согласуются между вами и агентом. Его циркуляр (Circular) 24-01 (CR), действующий с 1 ноября 2024 года, предписывает агентствам не следовать какой-либо обычной или стандартной ставке и рекомендует направлять до подписания договора аренды письмо с указанием комиссии и того, что она покрывает.
Комиссия подлежит уплате при подписании договора аренды или, когда аренда начинается, как указано в обязательном договоре аренды. Вы ничего не должны, если договор сорвался не по вашей вине. Если вы подпишете аренду с арендодателем этой квартиры в течение срока действия соглашения, через другого агента или напрямую, комиссию вы всё равно должны.
Что, по официальным страницам, должен охватывать договор аренды?#
EAA сообщает, что никакой закон не устанавливает типовой формат, а Департамент оценки и налогообложения недвижимости (Rating and Valuation Department, RVD) сообщает, что в Законе нет положения, регулирующего формат. Условия обсуждаются, и подписанный договор обязателен.
EAA сообщает, что срок обычно составляет два года. Может быть условие досрочного расторжения (break clause), обычно с письменным уведомлением за один или два месяца после минимального срока проживания арендатора, обычно 12–14 месяцев. В договоре должны быть указаны арендная плата, включает ли она налоги на недвижимость (rates), государственную земельную ренту (Government rent) и плату за управление, дата платежа и возможность продления. EAA советует не подписывать, если существенные условия оставлены пустыми.
Каков размер залога и можно ли зачесть его в счёт аренды?#
EAA сообщает, что арендодатели обычно требуют залог в размере от одной до трёх месячных арендных плат. Ни одна из прочитанных нами официальных страниц не устанавливает законного максимума для обычной аренды. Если арендодатель заранее не согласился, залог нельзя зачесть в счёт аренды. В конце арендодатель может вычесть задолженность по арендной плате и сборам.
EAA советует платить арендодателю напрямую или чеком либо банковским переводным векселем на имя арендодателя и сразу просить расписку. Судебная система (Judiciary) приводит образец формы для возврата арендного залога в Трибунале по мелким искам (Small Claims Tribunal), который рассматривает требования до HK$75 000 без юристов.
Кто платит гербовый сбор по договору аренды и в какой срок?#
Налоговый департамент (Inland Revenue Department, IRD) сообщает, что гербовый сбор обязаны платить подписавшие договор аренды, и договор должен быть проштампован в течение 30 дней после подписания. Оформить это может арендодатель, арендатор или агент, а стороны сами решают, как делить расходы. EAA сообщает, что, как правило, арендодатель и арендатор платят поровну.
IRD сообщает, что непроштампованный договор нельзя принять в качестве доказательства в гражданском судебном разбирательстве. Подайте заявление через GovHK e-Stamping либо по почте или лично в Stamp Office (бюро гербового сбора) в Кай Так (Kai Tak).
Сколько составляет гербовый сбор по договору аренды?#
GovHK приводит сбор по сроку аренды (страница пересмотрена в мае 2026 года). До 1 года: 0,25 % от общей арендной платы за срок. Свыше 1 года и до 3 лет: 0,5 % от годовой или средней годовой арендной платы. Свыше 3 лет: 1 % от годовой или средней годовой арендной платы. Арендная плата округляется вверх до ближайших HK$100, а залог, указанный в договоре, не учитывается.
GovHK сообщает, что за позднюю проштамповку взимается штраф: двойной сбор (просрочка до 1 месяца), в 4 раза (свыше 1 и до 2 месяцев) и в 10 раз после этого. Collector (сборщик) может его уменьшить.
Источники и данные2
Кто платит налоги на недвижимость, государственную земельную ренту, плату за управление и ремонт?#
Решает договор. RVD сообщает, что владелец и пользователь оба отвечают за налоги на недвижимость (rates), а при отсутствии соглашения платит пользователь. За государственную земельную ренту отвечает владелец. EAA сообщает, что арендодатели, в зависимости от соглашения, должны платить налоги на недвижимость, государственную земельную ренту, плату за управление и конструктивный ремонт.
По остальному ремонту RVD сообщает, что в Законе нет положения, регулирующего ответственность за ремонт при обычной аренде. Арендодатель и арендатор вправе свободно договариваться об условиях, а споры, которые не удаётся урегулировать, могут передаваться в суд.
Что закон говорит о моей аренде и расписках об оплате?#
Большинство правил устанавливает договор. RVD администрирует Закон об арендодателях и арендаторах (консолидированный) (Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance, Cap. 7). Он сообщает, что аренда жилья может прекратиться по её условиям или по соглашению сторон. Если нет договорного правила об уведомлении или соглашения, как правило, применяется общее право (common law): срочная аренда заканчивается по истечении срока, ежегодная периодическая аренда требует уведомления не менее чем за полгода, а более короткие — за полный период.
EAA сообщает, что арендодатель обязан выдать расписку в получении арендной платы, иначе он совершает правонарушение. RVD сообщает, что рассматривает жалобы по аренде и принимает меры принуждения в связи с правонарушениями по Закону.
Может ли арендодатель прекратить мою аренду или заставить меня съехать?#
RVD сообщает, что, если в договоре нет противоположного условия, Часть IV позволяет арендодателю расторгнуть аренду жилья (forfeit) за неуплату арендной платы в течение 15 дней после срока, за безнравственное или незаконное использование, ненужное беспокойство или помехи (включая постоянные просрочки платежей) или конструктивные изменения без согласия.
При задолженности арендодатель может добиваться удержания имущества (distress) через Окружной суд (District Court), подать иск в Трибунал по мелким искам (до HK$75 000) или в Окружной суд, либо обратиться в Трибунал по земельным вопросам (Lands Tribunal) за постановлением о возврате владения (possession order). EAA сообщает, что субаренда без согласия, если договор её запрещает, тоже может привести к постановлению о возврате владения.
Что, если я снимаю у арендатора или сдаю в субаренду?#
EAA сообщает, что если основной договор запрещает субаренду, арендатору сначала нужно письменное согласие арендодателя. Субаренда не может длиться дольше основной аренды, и её условия обычно следуют за основными. Субарендатору следует быть бдительным, если арендодатель или первоначальный арендатор просит крупный аванс.
Без согласия арендодатель может подать заявление о постановлении о возврате владения, и первоначальный арендатор и субарендатор могут утратить право владения. EAA советует проверить исходный договор на наличие запрета.
Что отличается, если я снимаю разделённую квартиру?#
Часть IVA регулирует аренду жилой разделённой единицы (subdivided unit), начавшуюся 22 января 2022 года или позже, для собственного жилья арендатора-физического лица. Спальня, сдаваемая арендодателем-физическим лицом, живущим в этом помещении, исключается только в том случае, если это не субаренда и помещение обозначено как спальня в последнем плане здания.
RVD сообщает, что каждая регулируемая аренда длится 2 года, с правом на вторую; повышение арендной платы во втором сроке следует за индексом арендной платы, максимум до 10 %. Арендодатель должен ремонтировать стоки, трубы и проводку, обслуживающие только эту единицу, а также окна и собственное оборудование. Вы можете прекратить аренду, уведомив за 30 дней, но не раньше окончания первого года.
Какие платежи и новые правила применяются к разделённым квартирам?#
EAA сообщает, что, кроме арендной платы, арендного залога, распределённых платежей за общие услуги, такие как вода и электричество, и компенсации за нарушение, арендодатель при регулируемой аренде не вправе взимать другие сборы. По воде RVD сообщает, что зарегистрированный потребитель может взыскать только тот платёж, который выставил Департамент водоснабжения (Water Supplies Department); о подозрении на завышение сообщайте департаменту по телефону 2824 5000.
Жилищное бюро (Housing Bureau) сообщает, что Закон о базовых жилых единицах (Basic Housing Units Ordinance, Cap. 658) вступил в силу 1 марта 2026 года, за исключением правонарушения, связанного со сдачей. Существующие единицы можно зарегистрировать до 28 февраля 2027 года. С 1 марта 2027 года сдача такой единицы без действительной регистрации или признания в льготный период — правонарушение.
Что проверить в квартире перед подписанием?#
EAA сообщает, что, если вы не отказались от этого, агент обязан дать вам Форму сведений об аренде (Leasing Information Form, Form 2): владелец, ипотеки, площадь, назначение и ограничения аренды. Агент, действующий от имени арендодателя, должен перед подписанием провести поиск по земельному реестру и дать вам копию. IRD также советует проверить право собственности в Земельном реестре (Land Registry).
EAA предупреждает, что если банк не одобрил сдачу, а арендодатель перестанет платить по ипотеке, вы можете потерять право проживания. Он советует выбирать только жилое помещение. Агенты должны сообщать вам о незаконных строительных работах, которые они обнаружили. Квартиры по Программе домовладения (Home Ownership Scheme) нельзя сдавать, пока не снято ограничение на отчуждение (alienation restriction).
Где получить бесплатную консультацию или урегулировать спор?#
RVD бесплатно оказывает консультационные и посреднические услуги арендодателям и арендаторам. Телефон 2150 8303, либо пишите по адресу: 15/F, Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon. Сотрудники RVD также принимают в Трибунале по земельным вопросам и в пяти окружных управлениях (District Offices) в определённые дни. Для посредничества нужно согласие обеих сторон, а юридических консультаций RVD дать не может.
По жалобам на агента горячая линия EAA — 2111 2777. Судебная система сообщает, что бесплатная юридическая консультация может быть доступна по Программе бесплатных юридических консультаций (Free Legal Advice Scheme) Службы дежурных адвокатов (Duty Lawyer Service) в некоторых окружных управлениях.
Может ли арендодатель или агент мне отказать из-за расы или семьи?#
Комиссия по равным возможностям (Equal Opportunities Commission, EOC) сообщает, что законы о дискриминации по признаку пола, инвалидности, семейного статуса и расы охватывают распоряжение помещениями и управление ими и обязательны для арендодателей и агентов по недвижимости. Среди её примеров — отказ сдавать из-за расы или инвалидности, запрос документов, которые обычно не требуются, из-за расы или семейного статуса и выселение по запрещённому основанию.
Арендодатель, который живёт в помещении и не пользуется услугами агента и не размещает рекламы, вправе выбирать арендатора. EOC сообщает, что жалобы нужно подавать письменно в течение 12 месяцев, а судебное разбирательство можно начать в течение 24 месяцев.
Может ли новоприбывший подать заявление на государственное арендное жильё?#
Только если вы соответствуете критериям Жилищного управления (Housing Authority, HA). HA сообщает, что заявитель и все члены семьи должны проживать в Гонконге с правом на въезд (right to land), а их проживание не должно подчиняться никакому условию пребывания, кроме срока пребывания (limit of stay). На момент распределения не менее половины членов семьи должны прожить в Гонконге семь лет. Доход и чистые активы должны быть в пределах лимитов HA.
HA сообщает, что новоприбывшие в возрасте 18 лет и старше могут зарегистрироваться, а также могут снимать жильё на частном рынке. Его горячая линия — 2712 2712. На странице не сказано, как учитывается каждый тип визы.
Нужна ли лицензия на краткосрочную аренду и гостевые дома?#
Как правило, да. Управление лицензирования (Office of the Licensing Authority, OLA) сообщает, что помещения, которые предлагаются как места для сна за плату менее чем на 28 дней подряд, являются отелем или гостевым домом по Cap. 349 и до открытия нуждаются в лицензии. Лицензия не нужна, если каждая сдача — не менее 28 дней подряд.
OLA сообщает, что максимальное наказание — штраф HK$500 000 и 3 года тюрьмы, а отвечают владельцы и арендаторы помещения, а не гости. Его приложение Hong Kong Licensed Hotels and Guesthouses позволяет искать лицензированные места и сообщать о подозрительных нелицензированных.
Как подключить электричество, газ и воду и кто помогает по вопросам здания?#
Начните с операторов. Электричество: Бюро по окружающей среде и экологии (Environment and Ecology Bureau) сообщает, что фактически CLP Power снабжает Коулун и Новые территории, а Hongkong Electric — остров Гонконг, Ап Лей Чау (Ap Lei Chau) и Ламму. Вода: пользователь подаёт заявление в Департамент водоснабжения (Water Supplies Department), чтобы стать зарегистрированным потребителем. Газ: Towngas просит документ, удостоверяющий личность, и подписанный договор аренды (горячая линия 2880 6988).
По вопросам управления зданием на сайте Департамента внутренних дел (Home Affairs Department) есть руководство по Закону об управлении зданиями (Building Management Ordinance, Cap. 344) и помощь по корпорациям владельцев (owners' corporations; линия головного офиса 2835 2500).
Как избежать мошенничества с арендой?#
Мошенничество с арендой рассмотрено в руководстве «Мошенничество: как распознать и куда сообщить», где собраны виды мошенничества, порядок сообщения и действия после обмана. Здесь сохранён один пункт Управления агентств недвижимости: оно советует не доверять информации о недвижимости, распространяемой в социальных сетях.
О проверке лицензии агента, предостережениях по субаренде и оплате залога напрямую арендодателю см. разделы этого руководства «Лицензия агента», «Субаренда» и «Залог».
Источники и данные1
Что нам не удалось подтвердить?#
Проверено лишь частично, поэтому выше на это не опираемся. В кратком руководстве RVD (обновлено 7 декабря 2018 года) сказано, что Часть IV не контролирует повышение арендной платы и что выселение арендатора без решения суда является правонарушением (первое осуждение: HK$500 000 и 12 месяцев). Нынешние страницы RVD этого не повторяют. На странице OLA о койко-местах (bedspace; пересмотрена 22 апреля 2022 года) сказано, что 12 и более койко-мест требуют лицензии. Листовка HK Electric без даты.
Ни одна прочитанная нами официальная страница не называет рыночных ставок аренды, обычного залога или комиссии агента, шагов по подключению широкополосного интернета и советов Совета по защите прав потребителей (Consumer Council) по аренде. Страницы CLP Power нас заблокировали. Две страницы RVD дают разные адреса офисов.
Источники и данные4
- Rating and Valuation Department: Summary Guide on the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance
- Office of the Licensing Authority: Bedspace Apartments, Overview
- HK Electric: How to apply for supply/transfer and termination of account
- Rating and Valuation Department: Part IVA, Regulated Tenancies of Subdivided Units