Menyewa rumah di Hong Kong
Cara kerja sewa-menyewa di Hong Kong: agen, deposit, bea meterai, hak penyewa, dan tempat mendapatkan nasihat gratis. Diperiksa dengan halaman resmi pada 27 Oktober 2026; jika halaman-halaman itu berbeda atau tidak menyebutkan apa pun, panduan ini menyatakannya dengan jelas. Membeli rumah tidak dibahas, dan tidak ada harga sewa pasar yang dikutip.
Sumber diperiksa ·
Bagaimana cara kerja menyewa rumah di Hong Kong?#
Otoritas Agen Properti (Estate Agents Authority, EAA) menyatakan sewa biasanya diatur lewat agen properti berlisensi, lalu Anda menandatangani perjanjian sewa dengan pemilik. Anda juga dapat berurusan langsung dengan pemilik, misalnya lewat platform daring. EAA menyatakan sewa yang diatur dengan cara itu berada di luar yurisdiksinya, memperingatkan risiko keselamatan dan hukum, dan meminta agar tidak memercayai informasi properti di media sosial.
EAA menyatakan masa sewa biasanya dua tahun. Asrama universitas dibahas di panduan Belajar di Hong Kong sebagai pelajar non-lokal.
Bagaimana saya memeriksa bahwa seorang agen berlisensi?#
Cari di Daftar Lisensi (Licence List) EAA menurut nama agen, nama perusahaan, nama usaha, atau nomor SPOB (statement of particulars of business). Anda juga dapat memeriksa register lisensi di kantor EAA pada jam kerja.
EAA menyatakan bahwa jika seseorang menyamar sebagai agen dengan memakai nama atau nomor lisensinya, pemeriksaan saja mungkin tidak cukup. Anda dapat meminta untuk melihat Kartu Agen Properti (Estate Agent Card; foto, nomor lisensi, tanggal kedaluwarsa) atau mengunjungi toko agensinya. Iklan agen harus menampilkan nama usaha, nomor lisensi atau SPOB, Nomor Properti (Property Number), dan tanggal. EAA menyatakan agar dugaan penyamaran dilaporkan kepada aparat penegak hukum.
Apa yang diminta agen untuk saya tandatangani sebelum menunjukkan flat?#
Perjanjian Agensi Properti (Estate Agency Agreement, Form 6) yang ditetapkan. EAA menyatakan agen harus membuat perjanjian itu dan menjelaskannya sebelum mengatur kunjungan atau sebelum perjanjian sewa ditandatangani, mana yang lebih dulu. Perjanjian itu menetapkan masa berlaku, jenis penunjukan, dan komisi. Perjanjian itu mengikat secara hukum setelah ditandatangani, dan agen harus segera memberi Anda asli atau salinan yang telah ditandatangani.
EAA menyatakan masa berlaku sebaiknya memiliki tanggal mulai dan berakhir, bukan “sampai pemberitahuan lebih lanjut”. Agen dapat bertindak untuk Anda saja (agensi tunggal atau single agency) atau untuk Anda dan pemilik (agensi ganda atau dual agency).
Berapa komisi yang dikenakan agen, dan kapan saya membayar?#
Tidak ada halaman resmi yang kami baca yang menetapkan tarif. EAA menyatakan jumlah atau tarifnya disepakati antara Anda dan agen. Surat Edaran 24-01 (CR) miliknya, yang berlaku sejak 1 November 2024, meminta agensi tidak mengikuti tarif kebiasaan atau standar apa pun, dan menganjurkan surat sebelum perjanjian sewa yang menyatakan komisi dan apa yang dicakupnya.
Komisi dibayar saat menandatangani sewa, atau saat sewa dimulai sebagaimana ditetapkan sewa yang mengikat. Anda tidak berutang apa pun jika sewa batal bukan karena kesalahan Anda. Jika Anda menandatangani sewa dengan pemilik flat itu selama masa berlaku perjanjian, lewat agen lain atau langsung, Anda tetap berutang komisi.
Apa yang menurut halaman resmi sebaiknya dicakup perjanjian sewa?#
EAA menyatakan tidak ada undang-undang yang menetapkan format standar, dan Departemen Penilaian dan Pajak Properti (Rating and Valuation Department, RVD) menyatakan Ordonansi tidak memiliki ketentuan yang mengatur format. Ketentuan dinegosiasikan, dan perjanjian mengikat setelah ditandatangani.
EAA menyatakan masa sewa biasanya dua tahun. Perjanjian dapat memuat klausul pengakhiran dini (break clause), biasanya pemberitahuan tertulis satu atau dua bulan setelah penyewa tinggal selama masa minimum, biasanya 12 sampai 14 bulan. Perjanjian sebaiknya mencantumkan sewa, apakah sewa itu sudah termasuk pajak properti (rates), sewa Pemerintah (Government rent), dan biaya pengelolaan, tanggal pembayaran, dan opsi perpanjangan apa pun. EAA menyatakan agar tidak menandatangani dengan ketentuan penting yang dikosongkan.
Berapa besar deposit, dan bisakah saya memakainya sebagai uang sewa?#
EAA menyatakan pemilik umumnya meminta deposit jaminan sebesar satu sampai tiga bulan sewa. Tidak ada halaman resmi yang kami baca yang menetapkan batas maksimum hukum untuk sewa biasa. Kecuali pemilik telah menyetujui sebelumnya, deposit tidak dapat menggantikan uang sewa. Pada akhir sewa, pemilik dapat memotong sewa dan biaya yang tertunggak.
EAA menyarankan membayar langsung kepada pemilik, atau dengan cek atau wesel bank atas nama pemilik, dan segera meminta tanda terima. Badan Peradilan (Judiciary) mencantumkan contoh formulir untuk meminta pengembalian deposit sewa di Pengadilan Klaim Kecil (Small Claims Tribunal), yang mengadili klaim hingga HK$75.000 tanpa pengacara.
Siapa yang membayar bea meterai atas sewa, dan paling lambat kapan?#
Departemen Pendapatan Dalam Negeri (Inland Revenue Department, IRD) menyatakan orang yang menandatangani perjanjian sewa bertanggung jawab atas bea meterai, dan perjanjian harus dimeterai dalam 30 hari sejak penandatanganan. Pemilik, penyewa, atau agen dapat mengurusnya, dan para pihak memutuskan cara membagi biayanya. EAA menyatakan bahwa umumnya pemilik dan penyewa membayar bagian yang sama.
IRD menyatakan perjanjian yang tidak dimeterai tidak dapat diterima sebagai alat bukti dalam persidangan perdata. Ajukan lewat GovHK e-Stamping, atau lewat pos atau langsung di Stamp Office di Kai Tak.
Berapa bea meterai atas sewa?#
GovHK mencantumkan bea menurut masa sewa (halaman direvisi Mei 2026). Sampai 1 tahun: 0,25% dari total sewa selama masa sewa. Lebih dari 1 dan sampai 3 tahun: 0,5% dari sewa tahunan atau rata-rata tahunan. Lebih dari 3 tahun: 1% dari sewa tahunan atau rata-rata tahunan. Sewa dibulatkan ke atas ke HK$100 terdekat, dan deposit yang disebut dalam sewa tidak dihitung.
GovHK menyatakan pemeteraian yang terlambat dikenai denda sebesar dua kali bea (terlambat sampai 1 bulan), 4 kali (lebih dari 1 dan sampai 2 bulan) dan 10 kali setelah itu. Kolektor (Collector) dapat menguranginya.
Siapa yang membayar pajak properti, sewa Pemerintah, biaya pengelolaan, dan perbaikan?#
Perjanjian sewa yang menentukan. RVD menyatakan pemilik dan penghuni sama-sama bertanggung jawab atas pajak properti (rates), dan jika tidak ada kesepakatan, penghuni yang membayar. Pemilik bertanggung jawab atas sewa Pemerintah (Government rent). EAA menyatakan pemilik, tergantung perjanjian, sebaiknya membayar pajak properti, sewa Pemerintah, biaya pengelolaan, dan perbaikan struktural.
Mengenai perbaikan lain, RVD menyatakan Ordonansi tidak memiliki ketentuan yang mengatur tanggung jawab perbaikan dalam sewa biasa. Pemilik dan penyewa boleh menyepakati ketentuan dengan bebas, dan sengketa yang tidak dapat diselesaikan dapat dibawa ke proses hukum.
Apa kata hukum tentang sewa dan tanda terima sewa saya?#
Perjanjian sewa menetapkan sebagian besar aturan. RVD mengelola Ordonansi Pemilik dan Penyewa (Konsolidasi) (Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance, Cap. 7). RVD menyatakan sewa tempat tinggal dapat berakhir menurut ketentuannya atau sebagaimana disepakati para pihak. Tanpa aturan pemberitahuan dalam kontrak atau kesepakatan, hukum umum (common law) pada umumnya berlaku: masa sewa tetap berakhir saat kedaluwarsa, sewa berkala tahunan memerlukan pemberitahuan paling sedikit setengah tahun, dan yang lebih pendek memerlukan pemberitahuan satu periode penuh.
EAA menyatakan pemilik harus memberikan tanda terima untuk uang sewa atau melakukan pelanggaran. RVD menyatakan pihaknya menangani pengaduan sewa dan mengambil tindakan penegakan atas pelanggaran menurut Ordonansi.
Bisakah pemilik mengakhiri sewa saya atau menyuruh saya pergi?#
RVD menyatakan bahwa, tanpa ketentuan yang bertentangan dalam perjanjian, Bagian IV (Part IV) memungkinkan pemilik mengakhiri hak sewa tempat tinggal (forfeit) karena tidak membayar sewa dalam 15 hari sejak tanggal jatuh tempo, penggunaan yang tidak bermoral atau melanggar hukum, gangguan atau kerepotan yang tidak perlu (termasuk keterlambatan pembayaran yang terus-menerus), atau perubahan struktur tanpa persetujuan.
Untuk tunggakan, pemilik dapat meminta penyitaan barang (distress) lewat Pengadilan Distrik, menggugat di Pengadilan Klaim Kecil (sampai HK$75.000) atau Pengadilan Distrik, atau mengajukan kepada Pengadilan Pertanahan (Lands Tribunal) untuk perintah penguasaan kembali (possession order). EAA menyatakan menyewakan kembali tanpa persetujuan, jika perjanjian melarangnya, juga dapat berujung pada perintah penguasaan kembali.
Bagaimana jika saya menyewakan kembali atau menyewa dari seorang penyewa?#
EAA menyatakan bahwa jika sewa utama melarang penyewaan kembali, penyewa memerlukan persetujuan tertulis pemilik terlebih dahulu. Sewa turunan (sub-tenancy) tidak boleh berlangsung lebih lama daripada sewa utama, dan ketentuannya biasanya mengikuti sewa utama. Penyewa turunan (sub-tenant) sebaiknya waspada jika pemilik atau penyewa asli meminta pembayaran di muka dalam jumlah besar.
Tanpa persetujuan, pemilik dapat mengajukan perintah penguasaan kembali, dan penyewa asli maupun penyewa turunan dapat kehilangan hak menempati. EAA menyatakan agar memeriksa perjanjian asli untuk mengetahui apakah ada larangan.
Apa bedanya jika saya menyewa flat sekat?#
Bagian IVA (Part IVA) mengatur sewa unit sekat (subdivided unit) tempat tinggal yang dimulai pada atau setelah 22 Januari 2022, untuk tempat tinggal penyewa perorangan sendiri. Kamar tidur yang disewakan oleh pemilik perorangan yang tinggal di unit itu dikecualikan hanya jika bukan sewa turunan dan bangunan itu ditetapkan sebagai kamar tidur dalam denah bangunan terbaru.
RVD menyatakan setiap sewa yang diatur berlangsung 2 tahun, dengan hak atas masa kedua; kenaikan pada masa kedua mengikuti indeks sewa, hingga 10%. Pemilik harus memperbaiki saluran pembuangan, pipa, dan kabel yang melayani unit itu secara eksklusif, ditambah jendela dan perlengkapannya sendiri. Anda boleh mengakhirinya dengan pemberitahuan 30 hari, tidak sebelum tahun pertama berakhir.
Biaya dan aturan baru apa yang berlaku untuk unit sekat?#
EAA menyatakan bahwa, selain sewa, deposit sewa, biaya layanan bersama yang dibagi seperti air dan listrik, dan ganti rugi atas pelanggaran, pemilik sewa yang diatur tidak boleh memungut biaya lain. Untuk air, RVD menyatakan konsumen terdaftar hanya boleh menagih kembali biaya yang ditagihkan Departemen Pasokan Air (Water Supplies Department); laporkan dugaan penagihan berlebih kepada departemen itu di 2824 5000.
Biro Perumahan (Housing Bureau) menyatakan Ordonansi Unit Perumahan Dasar (Basic Housing Units Ordinance, Cap. 658) berlaku pada 1 Maret 2026, kecuali pelanggaran menyewakan. Unit yang sudah ada dapat mendaftar sampai 28 Februari 2027. Mulai 1 Maret 2027, menyewakan unit tanpa pendaftaran atau pengakuan masa tenggang yang sah adalah pelanggaran.
Apa yang harus saya periksa tentang flat sebelum menandatangani?#
EAA menyatakan bahwa kecuali Anda melepaskannya, agen harus memberi Anda Formulir Informasi Penyewaan (Leasing Information Form, Form 2): pemilik, hipotek, luas lantai, penggunaan, dan batasan penyewaan. Agen yang bertindak untuk pemilik harus melakukan pencarian tanah (land search) sebelum penandatanganan dan memberi Anda salinannya. IRD juga menyatakan agar memeriksa kepemilikan di Kantor Pendaftaran Tanah (Land Registry).
EAA memperingatkan bahwa jika bank tidak menyetujui penyewaan dan pemilik berhenti membayar hipotek, Anda mungkin kehilangan hak menempati. EAA menyatakan agar hanya memilih unit tempat tinggal. Agen harus memberi tahu Anda tentang pekerjaan bangunan ilegal yang mereka temukan. Flat Skema Kepemilikan Rumah (Home Ownership Scheme) tidak dapat disewakan sebelum pembatasan pengalihan (alienation restriction) dicabut.
Di mana saya bisa mendapat nasihat gratis atau menyelesaikan sengketa?#
RVD memberikan layanan nasihat dan mediasi gratis kepada pemilik dan penyewa. Telepon 2150 8303, atau tulis ke 15/F, Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon. Staf RVD juga bertugas di Lands Tribunal dan di lima Kantor Distrik pada hari-hari tertentu. Mediasi memerlukan persetujuan kedua belah pihak, dan RVD tidak dapat memberi nasihat hukum.
Untuk pengaduan tentang agen, hotline EAA adalah 2111 2777. Badan Peradilan menyatakan nasihat hukum gratis mungkin tersedia melalui Skema Nasihat Hukum Gratis (Free Legal Advice Scheme) dari Layanan Pengacara Piket (Duty Lawyer Service) di beberapa Kantor Distrik.
Bisakah pemilik atau agen menolak saya karena ras atau keluarga saya?#
Komisi Kesempatan Setara (Equal Opportunities Commission, EOC) menyatakan ordonansi diskriminasi seks, disabilitas, status keluarga, dan ras mencakup pelepasan dan pengelolaan properti, dan mengikat pemilik dan agen properti. Contohnya termasuk menolak menyewakan karena ras atau disabilitas, meminta dokumen yang biasanya tidak diperlukan karena ras atau status keluarga, dan mengusir dengan alasan yang dilarang.
Pemilik yang tinggal di properti itu, dan tidak memakai agen maupun memasang iklan, boleh memilih penyewa. EOC menyatakan pengaduan harus tertulis dalam 12 bulan, dan proses pengadilan dapat dimulai dalam 24 bulan.
Bisakah pendatang baru mengajukan perumahan sewa umum?#
Hanya jika Anda memenuhi kriteria Otoritas Perumahan (Housing Authority, HA). HA menyatakan pemohon dan semua anggota keluarga harus tinggal di Hong Kong dengan hak mendarat, dan tempat tinggal mereka tidak boleh tunduk pada syarat tinggal apa pun kecuali batas waktu tinggal. Saat alokasi, paling sedikit setengah anggota keluarga harus pernah tinggal di Hong Kong selama tujuh tahun. Penghasilan dan aset bersih harus dalam batas HA.
HA menyatakan pendatang baru berusia 18 tahun atau lebih dapat mendaftar, dan juga dapat menyewa secara swasta. Hotline-nya adalah 2712 2712. Halaman itu tidak menyatakan bagaimana setiap jenis visa diperlakukan.
Apakah sewa jangka pendek dan wisma tamu memerlukan lisensi?#
Umumnya ya. Kantor Otoritas Perizinan (Office of the Licensing Authority, OLA) menyatakan tempat yang ditawarkan sebagai akomodasi tidur dengan bayaran untuk kurang dari 28 hari berturut-turut adalah hotel atau wisma tamu menurut Cap. 349 dan memerlukan lisensi sebelum dibuka. Lisensi tidak diperlukan jika setiap penyewaan berlangsung paling sedikit 28 hari berturut-turut.
OLA menyatakan hukuman maksimum adalah denda HK$500.000 dan penjara 3 tahun, dan pemilik serta penyewa tempat itu, bukan tamu, yang bertanggung jawab. Aplikasinya, Hong Kong Licensed Hotels and Guesthouses, memungkinkan Anda mencari tempat berlisensi dan melaporkan tempat yang diduga tidak berlisensi.
Bagaimana cara memulai listrik, gas, dan air, dan siapa yang membantu mengenai gedung?#
Mulailah dengan para operator. Listrik: Biro Lingkungan dan Ekologi (Environment and Ecology Bureau) menyatakan bahwa secara de facto, CLP Power memasok Kowloon dan Wilayah Baru, dan Hongkong Electric memasok Pulau Hong Kong, Ap Lei Chau, dan Lamma. Air: penghuni mengajukan permohonan kepada Departemen Pasokan Air untuk menjadi konsumen terdaftar. Gas: Towngas meminta dokumen identitas dan perjanjian sewa yang ditandatangani (hotline 2880 6988).
Untuk pengelolaan gedung, situs Departemen Urusan Dalam Negeri memuat panduan Ordonansi Pengelolaan Gedung (Building Management Ordinance, Cap. 344) dan bantuan tentang perkumpulan pemilik (owners' corporations) (saluran kantor pusat 2835 2500).
Bagaimana saya menghindari penipuan sewa?#
Penipuan sewa dibahas di panduan Penipuan: cara mengenali dan melaporkannya, yang memegang jenis penipuan, pelaporan, dan apa yang harus dilakukan setelah penipuan. Bagian ini mempertahankan satu hal dari Otoritas Agen Properti: agar tidak memercayai informasi properti yang beredar di media sosial.
Untuk memeriksa lisensi agen, kehati-hatian soal menyewakan kembali, dan membayar deposit langsung kepada pemilik, lihat bagian Lisensi agen, Menyewakan kembali, dan Deposit dalam panduan ini.
Sumber dan data1
Apa yang tidak dapat kami konfirmasi?#
Hanya diperiksa sebagian, jadi tidak dijadikan dasar di atas. Panduan ringkasan RVD (diperbarui 7 Desember 2018) menyatakan Bagian IV tidak mengendalikan kenaikan sewa, dan bahwa mengusir penyewa tanpa perintah pengadilan adalah pelanggaran (hukuman pertama: HK$500.000 dan 12 bulan). Halaman RVD saat ini tidak mengulanginya. Halaman bedspace OLA (ditinjau 22 April 2022) menyatakan 12 bedspace atau lebih memerlukan lisensi. Leaflet HK Electric tidak bertanggal.
Tidak ada halaman resmi yang kami baca yang menyebut harga sewa pasar, deposit atau biaya agen yang lazim, langkah broadband, atau nasihat sewa dari Dewan Konsumen. Halaman CLP Power memblokir kami. Dua halaman RVD memberikan alamat kantor yang berbeda.
Sumber dan data4
- Rating and Valuation Department: Summary Guide on the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance
- Office of the Licensing Authority: Bedspace Apartments, Overview
- HK Electric: How to apply for supply/transfer and termination of account
- Rating and Valuation Department: Part IVA, Regulated Tenancies of Subdivided Units