Menyewa rumah di Hong Kong
Bagaimana penyewaan berfungsi di Hong Kong: ejen, deposit, duti setem, hak penyewa dan tempat mendapatkan nasihat percuma. Disemak berdasarkan laman rasmi pada 27 Oktober 2026; jika laman itu tidak sependapat atau tidak menyatakan apa-apa, panduan ini menyatakannya dengan jelas. Membeli rumah tidak dibincangkan, dan tiada sewa pasaran disebut.
Sumber disemak ·
Bagaimanakah menyewa rumah di Hong Kong berfungsi?#
Pihak Berkuasa Ejen Hartanah (Estate Agents Authority, EAA) menyatakan penyewaan biasanya diatur melalui ejen hartanah berlesen, dan anda kemudian menandatangani perjanjian sewa dengan tuan rumah. Anda juga boleh berurusan terus dengan tuan rumah, misalnya melalui platform dalam talian. EAA menyatakan sewa yang diatur dengan cara itu berada di luar bidang kuasanya, memberi amaran tentang risiko keselamatan dan undang-undang, dan menyatakan supaya tidak mempercayai maklumat hartanah di media sosial.
EAA menyatakan sewa biasanya dua tahun. Asrama universiti dibincangkan dalam panduan Belajar di Hong Kong.
Bagaimanakah saya menyemak bahawa seorang ejen berlesen?#
Cari dalam Licence List EAA mengikut nama ejen, nama syarikat, nama perniagaan atau nombor SPOB (statement of particulars of business). Anda juga boleh memeriksa daftar lesen di pejabat EAA semasa waktu pejabat.
EAA menyatakan jika seseorang menyamar sebagai ejen menggunakan nama atau nombor lesennya, semakan sahaja mungkin tidak mencukupi. Anda boleh meminta melihat Estate Agent Card (gambar, nombor lesen, tarikh luput) atau melawat kedai agensi itu. Iklan ejen mesti menunjukkan nama perniagaan, nombor lesen atau SPOB, Property Number dan tarikh. EAA menyatakan supaya melaporkan penyamaran yang disyaki kepada pihak berkuasa penguatkuasaan undang-undang.
Apa yang ejen suruh saya tandatangani sebelum menunjukkan rumah?#
Perjanjian Agensi Hartanah yang ditetapkan (Estate Agency Agreement, Form 6). EAA menyatakan ejen mesti mengadakannya dan menerangkannya sebelum mengatur lawatan melihat rumah atau sebelum perjanjian sewa ditandatangani, mana-mana yang lebih awal. Ia menetapkan tempoh sah, jenis pelantikan dan komisen. Ia mengikat dari segi undang-undang sebaik sahaja ditandatangani, dan ejen mesti memberikan anda salinan asal yang ditandatangani atau salinan sejurus selepas itu.
EAA menyatakan tempoh sah patut mempunyai tarikh mula dan tamat, bukan “sehingga notis lanjut”. Ejen boleh bertindak untuk anda sahaja (agensi tunggal, single agency) atau untuk anda dan tuan rumah (agensi dua hala, dual agency).
Berapakah komisen yang dikenakan ejen, dan bilakah saya membayar?#
Tiada laman rasmi yang kami baca menetapkan kadar. EAA menyatakan jumlah atau kadar dipersetujui antara anda dan ejen. Pekeliling 24-01 (CR) EAA, berkuat kuasa mulai 1 November 2024, meminta agensi tidak mengikut mana-mana kadar lazim atau standard, dan menggalakkan surat sebelum perjanjian sewa yang menyatakan komisen dan apa yang dilindunginya.
Komisen kena dibayar semasa menandatangani sewa, atau apabila sewa bermula seperti yang dinyatakan oleh sewa yang mengikat. Anda tidak berhutang apa-apa jika sewa itu gagal bukan kerana kesalahan anda. Jika anda menandatangani sewa dengan tuan rumah rumah itu dalam tempoh sah perjanjian, melalui ejen lain atau terus, anda masih berhutang komisen.
Apakah yang dikatakan laman rasmi patut diliputi oleh perjanjian sewa?#
EAA menyatakan tiada undang-undang menetapkan format standard, dan Jabatan Kadar dan Penilaian (Rating and Valuation Department, RVD) menyatakan Ordinan itu tidak mempunyai peruntukan yang mengawal format. Terma dirundingkan, dan perjanjian mengikat sebaik sahaja ditandatangani.
EAA menyatakan tempoh biasanya dua tahun. Ia mungkin mengandungi klausa penamatan awal (break clause), biasanya notis bertulis satu atau dua bulan selepas penyewa menetap untuk tempoh minimum, biasanya 12 hingga 14 bulan. Perjanjian patut menyatakan sewa, sama ada ia termasuk kadar (rates), sewa Kerajaan (Government rent) dan yuran pengurusan, tarikh bayaran dan sebarang pilihan pembaharuan. Ia menyatakan supaya tidak menandatangani dengan terma penting yang dibiarkan kosong.
Berapakah besar deposit, dan bolehkah saya menggunakannya sebagai sewa?#
EAA menyatakan tuan rumah lazimnya memerlukan deposit jaminan sebanyak satu hingga tiga bulan sewa. Tiada laman rasmi yang kami baca menetapkan had undang-undang untuk sewa biasa. Melainkan tuan rumah bersetuju terlebih dahulu, deposit tidak boleh mengimbangi sewa. Pada akhir tempoh, tuan rumah boleh menolak sewa dan yuran yang tertunggak.
EAA menasihati membayar terus kepada tuan rumah, atau dengan cek atau draf bank yang dibayar kepada tuan rumah, dan meminta resit dengan segera. Badan Kehakiman (Judiciary) menyenaraikan borang contoh untuk memulangkan deposit sewa di Tribunal Tuntutan Kecil (Small Claims Tribunal), yang mendengar tuntutan sehingga HK$75,000 tanpa peguam.
Siapa yang membayar duti setem ke atas sewa, dan menjelang bila?#
Jabatan Hasil Dalam Negeri (Inland Revenue Department, IRD) menyatakan orang yang menandatangani perjanjian sewa bertanggungjawab ke atas duti setem, dan ia mesti disetem dalam tempoh 30 hari selepas menandatangani. Tuan rumah, penyewa atau ejen boleh mengaturkannya, dan pihak-pihak memutuskan cara berkongsi kos. EAA menyatakan, secara amnya, tuan rumah dan penyewa membayar bahagian yang sama.
IRD menyatakan perjanjian yang tidak disetem tidak boleh diterima sebagai keterangan dalam prosiding mahkamah sivil. Mohon melalui GovHK e-Stamping, atau melalui pos atau secara bersemuka di Pejabat Duti Setem (Stamp Office) di Kai Tak.
Berapakah duti setem ke atas sewa?#
GovHK menyenaraikan duti mengikut tempoh sewa (laman disemak semula Mei 2026). Sehingga 1 tahun: 0.25% daripada jumlah sewa sepanjang tempoh. Lebih 1 dan sehingga 3 tahun: 0.5% daripada sewa tahunan atau purata sewa tahunan. Lebih 3 tahun: 1% daripada sewa tahunan atau purata sewa tahunan. Sewa dibundarkan ke atas kepada HK$100 terdekat, dan deposit yang dinamakan dalam sewa tidak dikira.
GovHK menyatakan menyetem secara lewat dikenakan penalti dua kali ganda duti (sehingga 1 bulan lewat), 4 kali ganda (lebih 1 dan sehingga 2 bulan) dan 10 kali ganda selepas itu. Pemungut (Collector) boleh mengurangkannya.
Siapa yang membayar kadar, sewa Kerajaan, yuran pengurusan dan pembaikan?#
Sewa menentukannya. RVD menyatakan pemilik dan penghuni kedua-duanya bertanggungjawab ke atas kadar (rates), dan jika tiada persetujuan penghuni yang membayar. Pemilik bertanggungjawab ke atas sewa Kerajaan. EAA menyatakan tuan rumah, bergantung pada perjanjian, patut membayar kadar, sewa Kerajaan, yuran pengurusan dan pembaikan struktur.
Mengenai pembaikan lain, RVD menyatakan Ordinan itu tidak mempunyai peruntukan yang mengawal tanggungjawab pembaikan dalam sewa biasa. Tuan rumah dan penyewa boleh bersetuju tentang terma dengan bebas, dan pertikaian yang tidak dapat diselesaikan boleh dibawa ke prosiding undang-undang.
Apakah kata undang-undang tentang sewa dan resit sewa saya?#
Sewa menetapkan kebanyakan peraturan. RVD mentadbir Ordinan Tuan Tanah dan Penyewa (Penyatuan) [Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance] (Cap. 7). Ia menyatakan sewa kediaman boleh berakhir mengikut termanya atau seperti yang dipersetujui pihak-pihak. Tanpa peraturan notis dalam kontrak atau persetujuan, common law umumnya terpakai: tempoh tetap berakhir apabila tamat, sewa berkala tahunan memerlukan notis sekurang-kurangnya setengah tahun, dan yang lebih pendek memerlukan notis satu tempoh penuh.
EAA menyatakan tuan rumah mesti memberi resit untuk sewa atau melakukan kesalahan. RVD menyatakan ia mengendalikan aduan sewa dan mengambil tindakan penguatkuasaan terhadap kesalahan di bawah Ordinan itu.
Bolehkah tuan rumah menamatkan sewa saya atau menyuruh saya keluar?#
RVD menyatakan bahawa, tanpa terma bertentangan dalam perjanjian, Bahagian IV (Part IV) membenarkan tuan rumah melucuthakkan (forfeit) sewa kediaman kerana tidak membayar sewa dalam tempoh 15 hari dari tarikh bayaran, penggunaan tidak bermoral atau haram, gangguan atau kacau-bilau yang tidak perlu (termasuk lewat bayar yang berterusan), atau pengubahsuaian struktur tanpa persetujuan.
Bagi tunggakan, tuan rumah boleh memohon penyitaan harta (distress) melalui Mahkamah Daerah, menyaman di Tribunal Tuntutan Kecil (sehingga HK$75,000) atau Mahkamah Daerah, atau memohon kepada Tribunal Tanah (Lands Tribunal) untuk perintah pemilikan (possession order). EAA menyatakan menyewakan semula tanpa persetujuan, jika perjanjian melarangnya, juga boleh membawa kepada perintah pemilikan.
Bagaimana jika saya menyewakan semula atau menyewa daripada penyewa?#
EAA menyatakan jika sewa utama melarang penyewaan semula, penyewa memerlukan persetujuan bertulis tuan rumah terlebih dahulu. Sewa kecil (sub-tenancy) tidak boleh berlangsung lebih lama daripada sewa utama, dan termanya biasanya mengikutinya. Penyewa kecil patut berwaspada jika tuan rumah atau penyewa asal meminta bayaran pendahuluan yang besar.
Tanpa persetujuan, tuan rumah boleh memohon perintah pemilikan, dan penyewa asal serta penyewa kecil mungkin kehilangan hak pemegangan. EAA menyatakan supaya menyemak perjanjian asal untuk larangan.
Apa yang berbeza jika saya menyewa rumah yang dibahagi-bahagikan?#
Bahagian IVA (Part IVA) mengawal sewa unit terbahagi kediaman yang bermula pada atau selepas 22 Januari 2022, untuk tempat tinggal sendiri penyewa individu. Bilik tidur yang disewakan oleh tuan rumah individu yang tinggal di unit itu dikecualikan hanya jika ia bukan sewa kecil dan premis itu ditandakan sebagai bilik tidur dalam pelan bangunan terkini bangunan itu.
RVD menyatakan setiap sewa terkawal ialah 2 tahun, dengan hak kepada yang kedua; kenaikan tempoh kedua mengikut indeks sewa, sehingga 10%. Tuan rumah mesti membaiki longkang, paip dan pendawaian yang melayan unit itu secara eksklusif, serta tingkap dan kelengkapannya sendiri. Anda boleh menamatkannya dengan notis 30 hari, tidak sebelum tahun pertama tamat.
Apakah caj dan peraturan baharu yang terpakai bagi unit terbahagi?#
EAA menyatakan bahawa, selain sewa, deposit sewa, caj yang dibahagikan untuk perkhidmatan bersama seperti air dan elektrik, dan pampasan untuk pelanggaran, tuan rumah sewa terkawal tidak boleh mengutip yuran lain. Bagi air, RVD menyatakan pengguna berdaftar boleh menuntut semula hanya caj yang dibilkan oleh Jabatan Bekalan Air; laporkan caj berlebihan yang disyaki kepada jabatan itu di 2824 5000.
Biro Perumahan (Housing Bureau) menyatakan Ordinan Unit Perumahan Asas (Basic Housing Units Ordinance, Cap. 658) berkuat kuasa pada 1 Mac 2026, kecuali kesalahan menyewakan. Unit sedia ada boleh mendaftar sehingga 28 Februari 2027. Mulai 1 Mac 2027, menyewakan satu unit tanpa pendaftaran tempoh bertenggang atau pengiktirafan yang sah ialah satu kesalahan.
Apa yang patut saya semak tentang rumah itu sebelum saya menandatangani?#
EAA menyatakan melainkan anda mengetepikannya, ejen mesti memberi anda Leasing Information Form (Form 2): pemilik, gadai janji, luas lantai, penggunaan dan had penyewaan. Ejen yang bertindak untuk tuan rumah mesti melakukan carian tanah sebelum menandatangani dan memberi anda salinan. IRD juga menyatakan supaya menyemak pemilikan di Pejabat Pendaftaran Tanah (Land Registry).
EAA memberi amaran bahawa jika bank tidak meluluskan penyewaan dan tuan rumah berhenti membayar gadai janji, anda mungkin kehilangan hak pemegangan. Ia menyatakan supaya memilih unit kediaman sahaja. Ejen mesti memberitahu anda tentang kerja binaan haram yang mereka temui. Rumah Skim Pemilikan Rumah (Home Ownership Scheme) tidak boleh disewakan sebelum sekatan pemindahan hak (alienation restriction) dihapuskan.
Di manakah saya boleh mendapat nasihat percuma atau menyelesaikan pertikaian?#
RVD memberikan perkhidmatan nasihat dan pengantaraan percuma kepada tuan rumah dan penyewa. Telefon 2150 8303, atau tulis ke 15/F, Cheung Sha Wan Government Offices, 303 Cheung Sha Wan Road, Kowloon. Kakitangan RVD juga bertugas di Tribunal Tanah dan di lima Pejabat Daerah pada hari tertentu. Pengantaraan memerlukan persetujuan kedua-dua pihak, dan RVD tidak boleh memberi nasihat undang-undang.
Bagi aduan tentang ejen, talian EAA ialah 2111 2777. Badan Kehakiman menyatakan nasihat undang-undang percuma mungkin tersedia melalui Skim Nasihat Undang-undang Percuma (Free Legal Advice Scheme) Perkhidmatan Peguam Bertugas (Duty Lawyer Service) di beberapa Pejabat Daerah.
Bolehkah tuan rumah atau ejen menolak saya kerana kaum atau keluarga saya?#
Suruhanjaya Peluang Sama Rata (Equal Opportunities Commission, EOC) menyatakan ordinan diskriminasi jantina, kecacatan, status keluarga dan kaum meliputi pelupusan dan pengurusan premis, dan mengikat tuan rumah dan ejen hartanah. Contohnya termasuk enggan menyewakan kerana kaum atau kecacatan, meminta dokumen yang biasanya tidak diperlukan kerana kaum atau status keluarga, dan mengusir atas alasan yang dilarang.
Tuan rumah yang tinggal di premis itu, dan tidak menggunakan ejen mahupun mengiklankan, boleh memilih penyewa. EOC menyatakan aduan mesti secara bertulis dalam tempoh 12 bulan, dan prosiding mahkamah boleh bermula dalam tempoh 24 bulan.
Bolehkah pendatang baharu memohon perumahan sewa awam?#
Hanya jika anda memenuhi kriteria Pihak Berkuasa Perumahan (Housing Authority). Pihak Berkuasa Perumahan menyatakan pemohon dan semua ahli keluarga mesti bermastautin di Hong Kong dengan hak mendarat (right to land), dan kediaman mereka tidak boleh tertakluk kepada sebarang syarat tinggal kecuali had tempoh tinggal. Semasa peruntukan, sekurang-kurangnya separuh ahli keluarga mesti telah tinggal di Hong Kong selama tujuh tahun. Pendapatan dan aset bersih mesti dalam had Pihak Berkuasa Perumahan.
Pihak Berkuasa Perumahan menyatakan pendatang baharu berumur 18 tahun atau lebih boleh mendaftar, dan juga boleh menyewa secara persendirian. Talian khasnya ialah 2712 2712. Laman itu tidak menyatakan bagaimana setiap jenis visa dilayan.
Adakah penyewaan jangka pendek dan rumah tumpangan memerlukan lesen?#
Secara amnya ya. Pejabat Pihak Berkuasa Pelesenan (Office of the Licensing Authority, OLA) menyatakan premis yang ditawarkan sebagai penginapan tidur dengan bayaran kurang daripada 28 hari berturut-turut ialah hotel atau rumah tumpangan di bawah Cap. 349 dan memerlukan lesen sebelum dibuka. Lesen tidak diperlukan jika setiap penyewaan sekurang-kurangnya 28 hari berterusan.
OLA menyatakan penalti maksimum ialah denda HK$500,000 dan penjara 3 tahun, dan pemilik serta penyewa premis, bukan tetamu, yang bertanggungjawab. Aplikasinya, Hong Kong Licensed Hotels and Guesthouses, membolehkan anda mencari tempat berlesen dan melaporkan tempat tidak berlesen yang disyaki.
Bagaimanakah saya memulakan elektrik, gas dan air, dan siapa yang membantu dengan bangunan?#
Mulakan dengan pengendali. Elektrik: Biro Alam Sekitar dan Ekologi (Environment and Ecology Bureau) menyatakan bahawa, secara de facto, CLP Power membekalkan Kowloon dan Wilayah Baharu, dan Hongkong Electric membekalkan Pulau Hong Kong, Ap Lei Chau dan Lamma. Air: penghuni memohon kepada Jabatan Bekalan Air untuk menjadi pengguna berdaftar. Gas: Towngas meminta dokumen pengenalan dan perjanjian sewa yang ditandatangani (talian khas 2880 6988).
Untuk pengurusan bangunan, laman Jabatan Hal Ehwal Dalam Negeri memuatkan panduan kepada Ordinan Pengurusan Bangunan (Building Management Ordinance, Cap. 344) dan bantuan tentang perbadanan pemilik (owners’ corporations) (talian ibu pejabat 2835 2500).
Bagaimanakah saya mengelak penipuan sewa?#
Penipuan sewa dibincangkan dalam panduan Penipuan dan fraud, yang memiliki jenis penipuan, pelaporan dan apa yang perlu dilakukan selepas penipuan. Bahagian ini mengekalkan satu perkara daripada Pihak Berkuasa Ejen Hartanah: ia menyatakan supaya mengelak mempercayai maklumat hartanah yang tersebar di media sosial.
Untuk menyemak lesen ejen, amaran tentang penyewaan semula dan membayar deposit terus kepada tuan rumah, lihat bahagian Lesen ejen, Menyewakan semula dan Deposit dalam panduan ini.
Sumber dan data1
Apa yang tidak dapat kami sahkan?#
Disemak sebahagian, jadi tidak dijadikan sandaran di atas. Panduan ringkasan RVD (dikemas kini 7 Disember 2018) menyatakan Bahagian IV tidak mengawal kenaikan sewa, dan bahawa mengusir penyewa tanpa perintah mahkamah ialah satu kesalahan (sabitan pertama: HK$500,000 dan 12 bulan). Laman RVD semasa tidak mengulanginya. Laman ruang katil (bedspace) OLA (disemak semula 22 April 2022) menyatakan 12 atau lebih ruang katil memerlukan lesen. Risalah HK Electric tidak bertarikh.
Tiada laman rasmi yang kami baca menyatakan sewa pasaran, deposit atau yuran ejen yang lazim, langkah jalur lebar atau nasihat sewa Majlis Pengguna (Consumer Council). Laman CLP Power menyekat kami. Dua laman RVD memberikan alamat pejabat yang berbeza.
Sumber dan data4
- Rating and Valuation Department: Summary Guide on the Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance
- Office of the Licensing Authority: Bedspace Apartments, Overview
- HK Electric: How to apply for supply/transfer and termination of account
- Rating and Valuation Department: Part IVA, Regulated Tenancies of Subdivided Units